Cum îți vinzi apartamentul fără agenție: pașii de la preț la notar

Ideile principale

• Poți vinde un apartament fără agenție dacă îți asumi prețul, actele, anunțul, vizionările și drumul până la notar.
• Prețul pornește de la bugetele declarate de cumpărători și de la anunțurile asemănătoare, nu de la suma de care ai nevoie.
• Actele se verifică înainte de anunț, ca vânzarea să nu se blocheze în ziua programării la notar.
• Pe Lacheie.ro poți răspunde direct cumpărătorilor care și-au publicat zona, bugetul și numărul de camere.
• Impozitul pe venitul din vânzare îl încasează notarul, iar cheltuielile contractului revin cumpărătorului dacă nu ați convenit altfel.
• Un anunț pe Lacheie.ro se plătește o singură dată, cu 29, 49 sau 69 de lei, fără comision din preț.

Ca să îți vinzi apartamentul fără agenție, ai nevoie de cinci lucruri făcute în ordine: un preț sprijinit pe cererea reală, actele verificate, un anunț cu fotografii bune, vizionări organizate și o programare la notar. Nimic din toate acestea nu cere o licență sau un intermediar. Cere timp, răbdare și puțină disciplină. Ghidul urmează parcursul unui proprietar persoană fizică, de la prima întrebare, „cât cer?”, până la semnătură.

Ce preiei tu când vinzi fără agenție

Un agent imobiliar face, de obicei, patru lucruri pentru proprietar: estimează prețul, publică și promovează anunțul, filtrează și însoțește vizitatorii, apoi coordonează actele până la notar. Când vinzi singur, preiei toate aceste sarcini. În schimb, păstrezi comisionul și vorbești direct cu oamenii care vor să cumpere.

Compromisul se vede în calendar. Un proprietar care lucrează cu program fix trebuie să găsească seri și weekenduri pentru vizionări și să răspundă repede la mesaje. Dacă nu ai acest timp, o agenție poate fi alegerea potrivită. Comparația completă, cu un calcul pe cifre, este în ghidul despre agenție sau vânzare pe cont propriu.

Pașii vânzării, în ordine

Pasul 1: stabilește prețul pornind de la cerere

Un preț greșit costă în ambele direcții. Prea mare ține anunțul fără telefoane, prea mic lasă bani pe masă. Folosește trei repere, în această ordine:

1. Bugetele cumpărătorilor. Pe pagina de cereri de pe Lacheie.ro, filtrată după județ și oraș, vezi ce caută oamenii și ce sumă au declarat pentru o locuință ca a ta.
2. Anunțurile asemănătoare. Compară apartamente din aceeași zonă, cu suprafață apropiată, etaj și an al blocului comparabile, de exemplu din lista de apartamente de vânzare.
3. Ghidurile locale. Blogul Lacheie.ro are câte un ghid de prețuri pentru fiecare reședință de județ.

Metoda completă, cu un exemplu de calcul și marja de negociere, este în articolul cât să ceri pe apartament. Pentru felul în care cumpărătorul compară ofertele, citește și ghidul despre prețul unui apartament de 2 camere.

Pasul 2: pregătește actele înainte să publici

Cumpărătorii serioși întreabă devreme de acte, iar notarul nu programează semnarea fără ele. Verifică de la început că ai actul de proprietate, documentația cadastrală și înscrierea în cartea funciară, certificatul de performanță energetică și, pentru apartament, situația plăților la asociația de proprietari.

Certificatul energetic contează încă de la anunț. Din 2020, anunțurile de vânzare și de închiriere trebuie să conțină informații din el, cum este clasa energetică. Lista completă, cu situațiile care cer documente în plus, este în ghidul acte necesare pentru vânzarea unui apartament.

Pasul 3: fotografii și anunț

Cumpărătorul hotărăște din primele fotografii dacă îți scrie. Fotografiază la lumina zilei, din colțul camerei, cu telefonul ținut drept, și arată toate încăperile, inclusiv baia și balconul. În text, trece suprafața utilă, etajul, anul construcției, încălzirea și costurile lunare. Detaliile practice sunt în ghidul poze pentru anunț imobiliar făcute cu telefonul.

Pe Lacheie.ro poți completa anunțul înainte să ai cont. Draftul rămâne salvat până alegi perioada: Flash, 29 de lei pentru 30 de zile; Smart, 49 de lei pentru 75 de zile; Permanent, 69 de lei, până când retragi anunțul. Plata se face o singură dată, fără abonament și fără comision. Detaliile sunt pe pagina Prețuri.

Pasul 4: mergi tu spre cumpărători

Pe multe site-uri de anunțuri, proprietarul publică și așteaptă să fie contactat. Pe Lacheie.ro, cumpărătorii își publică și ei cererile, cu zonă, buget, număr de camere și suprafață. Anunțul tău este comentat automat la cererile compatibile, iar persoana care caută primește notificare. În plus, poți răspunde singur cererilor care ți se potrivesc.

Cum citești o cerere și ce scrii ca să ajungi la vizionare afli din ghidul cum răspunzi la o cerere imobiliară. Dacă vrei să înțelegi modelul platformei, vezi și ce diferențiază Lacheie.ro de celelalte portaluri imobiliare.

Pasul 5: vizionări, negociere și avans

• Grupează vizionările, de exemplu sâmbătă dimineața, ca să nu îți ocupe fiecare seară.
• Cere numele complet înainte de vizită și păstrează discuția în mesageria platformei până te convingi că vorbești cu o persoană serioasă.
• Pregătește răspunsurile la întrebările care apar mereu: întreținerea iarna, anul ultimei renovări, ce rămâne în apartament, parcarea, vecinii.
• Negociază pe argumente. Dacă cumpărătorul cere o reducere, întreabă pe ce se bazează: lucrări necesare, apartamente comparabile, termenul de mutare.
• Pentru avans, folosește un antecontract scris, de preferat autentificat, cu prețul, termenul semnării și ce se întâmplă cu suma dacă una dintre părți renunță. Stabilește în scris dacă suma este arvună sau simplu avans, pentru că urmările renunțării diferă.

Cumpărătorii vin cu propria listă de verificări. Merită să citești lista de verificare pentru vizionare, ca să știi ce vor întreba.

Pasul 6: la notar

Notarul verifică actele, calculează și încasează impozitul pe venitul din vânzare și autentifică contractul. Dacă nu ați convenit altfel, cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare sunt în sarcina cumpărătorului, potrivit art. 1666 din Codul civil. Impozitul pe venit îl datorează însă vânzătorul. Cum se calculează și cât plătești este explicat în ghidul impozitul la vânzarea unei locuințe.

Cât costă vânzarea pe cont propriu

Tabelul compară costurile unui apartament de 120.000 de euro. Comisionul de 2% este un exemplu de calcul; comisioanele se negociază și diferă de la caz la caz.

Diferența reală este comisionul, pe de o parte, și timpul tău, pe de alta.

Dacă te gândești să închiriezi în loc să vinzi

Unii proprietari pornesc cu gândul la vânzare și ajung la închiriere, mai ales când nu au nevoie imediată de bani. Dacă asta e situația ta, citește ghidul cum închiriezi apartamentul fără comision, metoda pentru cât ceri pe chirie și regulile pentru contractul de închiriere și înregistrarea la ANAF.

Verificări înainte de semnare

• Prețul final, modul de plată și data predării sunt trecute în antecontract.
• Extrasul de carte funciară arată numele tău și nicio sarcină pe care nu o cunoști.
• Întreținerea și utilitățile sunt plătite la zi și ai dovada.
• Certificatul de performanță energetică este valabil.
• Ai stabilit cu cumpărătorul ce rămâne în apartament și cum se face predarea cheilor.

Următorul pas

Începe cu cererea, nu cu anunțul. Deschide cererile din orașul tău și uită-te la bugete și la numărul de camere. Apoi pregătește actele și fotografiile. Când ești gata, citește cum funcționează publicarea pe pagina pentru proprietari și adaugă anunțul.

Material informativ, nu consultanță juridică sau fiscală. Pentru situația ta concretă, discută cu notarul care va autentifica vânzarea.