Contractul de închiriere: ce scrii în el și cum îl înregistrezi la ANAF

Ideile principale

• Un contract de închiriere scris îi protejează pe amândoi dacă descrie chiria, durata, garanția, utilitățile și predarea.
• Proprietarul persoană fizică înregistrează contractul la ANAF în 30 de zile de la semnare, cu formularul C168.
• Contractul înregistrat la ANAF devine titlu executoriu pentru plata chiriei.
• La contractele pe durată determinată înregistrate, titlul executoriu acoperă și restituirea locuinței la expirarea termenului.
• Impozitul pe chirii este 10% din venitul net, iar declararea urmează regulile ANAF pentru anul respectiv.

Contractul de închiriere este documentul care decide cine are dreptate atunci când apare o problemă: o chirie întârziată, o reparație neplătită, o garanție reținută. Ca proprietar persoană fizică, ai două sarcini: să scrii un contract complet și să îl înregistrezi la ANAF în 30 de zile de la semnare. Înregistrarea nu este o formalitate fără efect. Ea transformă contractul într-un titlu executoriu pentru plata chiriei. Mai jos ai clauzele de verificat, pașii de înregistrare și regulile de declarare a venitului.

Ce scrii în contract

Un contract bun răspunde dinainte la întrebările care apar de obicei pe parcurs. Verifică să conțină:

• Părțile: numele, datele de identificare și adresele proprietarului și ale chiriașului.
• Locuința: adresa, suprafața, ce se predă împreună cu ea, de exemplu boxa sau locul de parcare.
• Durata: data de început, durata și ce se întâmplă la final, prelungire sau încetare.
• Chiria: suma, moneda, scadența lunară și modul de plată, de preferat prin transfer bancar.
• Indexarea: dacă și cum se poate modifica chiria, de exemplu o dată pe an.
• Garanția: suma, momentul plății și condițiile în care se restituie sau se reține.
• Utilitățile și întreținerea: cine plătește fiecare categorie și cum se fac dovezile.
• Reparațiile: ce suportă proprietarul și ce suportă chiriașul.
• Regulile de folosire: numărul de persoane, animalele de companie, subînchirierea.
• Încetarea: preavizul pentru fiecare parte și situațiile în care contractul poate fi desființat.
• Anexa de predare-primire: inventarul, indexurile contoarelor și numărul de chei.

Garanția și procesul-verbal de predare-primire

Garanția acoperă eventualele daune sau datorii la finalul contractului. Ca să nu ajungi la discuții, ea trebuie legată de un document: procesul-verbal de predare-primire, semnat la mutare. Trece în el starea fiecărei camere, obiectele din locuință și indexurile de la apă, gaz și curent, apoi faceți fotografii datate. La plecare, compari locuința cu acest document și decizi cât din garanție returnezi.

Înregistrarea la ANAF, pas cu pas

1. Completezi formularul C168, cererea de înregistrare a contractelor de locațiune.
2. Atașezi o copie a contractului, pe care scrii „conform cu originalul” și o semnezi.
3. Depui cererea la registratura organului fiscal sau online, prin Spațiul Privat Virtual.
4. Termenul este de 30 de zile de la semnarea contractului. Orice modificare ulterioară, de exemplu o nouă chirie sau o prelungire, se înregistrează în același termen de la modificare.

Regula se aplică, în general, proprietarilor persoane fizice care închiriază locuințe. Există excepții, de exemplu închirierea în scop turistic a camerelor din locuința proprie, care urmează reguli diferite.

De ce contează înregistrarea

Art. 1798 din Codul civil prevede că un contract de închiriere încheiat sub semnătură privată și înregistrat la organele fiscale constituie titlu executoriu pentru plata chiriei, la termenele din contract. În practică, dacă chiriașul nu plătește, poți trece la executare fără să aștepți mai întâi un proces pentru recunoașterea datoriei.

Pentru contractele pe durată determinată, art. 1809 adaugă un efect important: contractul înregistrat la organul fiscal competent constituie titlu executoriu și pentru restituirea locuinței la expirarea termenului. În alte situații, inclusiv unele încetări înainte de termen, poate fi necesară procedura de evacuare; verifică temeiul încetării și caracterul executoriu al contractului cu un specialist.

Impozitul și declarația unică

Venitul din chirii se impozitează cu 10%, aplicat venitului net. Pentru închirierea obișnuită către o persoană fizică, venitul brut fiscal pornește de la chiria prevăzută în contract, indiferent de momentul încasării; venitul net rezultă după deducerea forfetară de 20%. Proprietarul declară venitul prin declarația unică, termenul general fiind 25 mai a anului următor. Dacă chiriașul este o firmă sau altă entitate cu obligație de evidență contabilă, de regulă aceasta reține impozitul la sursă; proprietarul verifică separat eventuala obligație de CASS. Unele situații au reguli proprii de declarare, de exemplu chiriile în lei față de cele în valută, așa că verifică instrucțiunile ANAF înainte de termen.

Dacă veniturile relevante pentru CASS, inclusiv venitul net din chirii, ating sau depășesc pragul anual stabilit în funcție de salariul minim, datorezi și contribuția la sănătate. Pragul se schimbă odată cu salariul minim, așa că îl verifici pe anaf.ro în fiecare an. Un calcul al chiriei nete, cu exemple, este în ghidul cât ceri pe chirie.

Greșeli frecvente

• Contract doar verbal sau o înțelegere pe mesaje, fără un document semnat.
• Contract sub semnătură privată neînregistrat la ANAF, care nu beneficiază de efectul de titlu executoriu pentru chirie.
• Garanție încasată fără proces-verbal de predare-primire.
• Chirie încasată numerar, fără chitanțe sau alte dovezi.
• Clauze vagi despre reparații și preaviz, care lasă loc de interpretări.

Ce vede chiriașul

Un chiriaș atent verifică și el contractul, garanția și costurile de la mutare. Ce urmărește găsești în ghidul apartament cu 2 camere de închiriat, iar pentru un exemplu local, cu bugetul de la semnare, vezi ghidul despre chiriile din Cluj-Napoca.

Următorul pas

Pregătește contractul înainte de vizionări, ca să îl poți trimite chiriașului ales în aceeași zi. Pașii pentru alegerea chiriașului sunt în ghidul Lacheie.ro cum închiriezi apartamentul fără comision. Dacă cântărești și varianta vânzării, citește ghidul vânzării fără agenție.

Întrebări frecvente

Ce se întâmplă dacă nu înregistrez contractul la ANAF?

Contractul rămâne valabil între părți. Dacă este sub semnătură privată, lipsa înregistrării îl lasă fără efectul de titlu executoriu prevăzut de art. 1798; contractul autentic are acest efect potrivit Codului civil. În plus, nerespectarea obligațiilor fiscale poate atrage sancțiuni. Înregistrarea se poate face la ghișeu sau online.

Pot încheia contractul de închiriere la notar?

Da. Potrivit art. 1798 și 1809 din Codul civil, contractul în formă autentică este titlu executoriu pentru plata chiriei, iar cel pe durată determinată și pentru restituirea locuinței la expirarea termenului. Varianta costă onorariul notarial, iar obligațiile fiscale rămân aceleași.

Cum declar chiria încasată în valută?

Regulile de declarare pot diferi între chiriile în lei și cele în valută, inclusiv în privința cursului folosit pentru calcul. Verifică instrucțiunile ANAF pentru anul respectiv înainte de termenul de 25 mai.

Material informativ, nu consultanță juridică sau fiscală. Pentru un contract adaptat situației tale, apelează la un avocat sau la un notar, iar pentru obligațiile fiscale verifică anaf.ro.