Impozitul la vânzarea unei locuințe: cât plătești și cine îl calculează

Ideile principale

• La vânzarea unei locuințe din patrimoniul personal, impozitul este 3% dacă ai deținut-o cel mult 3 ani și 1% dacă ai deținut-o mai mult.
• Impozitul se aplică valorii impozabile, cel puțin valoarea minimă din studiul notarial, nu câștigului; nu există o sumă neimpozabilă.
• Notarul calculează și încasează impozitul înainte de autentificare, iar vânzătorul nu depune o declarație separată pentru el.
• Camerele notarilor publică anual studii de piață cu valori minime, folosite ca reper în calculul fiscal.
• Onorariul notarial și taxele de înscriere sunt cheltuieli distincte, în sarcina cumpărătorului dacă nu ați convenit altfel.

Când vinzi o locuință din patrimoniul personal, plătești un impozit pe venitul din transfer de 3% din valoarea impozabilă, dacă ai deținut-o cel mult 3 ani, sau de 1%, dacă ai deținut-o mai mult de 3 ani. Regula este prevăzută la art. 111 din Codul fiscal. Impozitul îl calculează și îl încasează notarul, înainte să autentifice contractul. Mai jos ai exemple de calcul, diferența dintre impozit și celelalte costuri de la notar și situațiile în care regula nu se aplică.

Cât este impozitul

Calculul se face în lei, la valoarea din contract sau, dacă aceasta este mai mică, la valoarea minimă din studiul notarial. Impozitul se aplică întregii valori, nu diferenței dintre prețul de vânzare și cel plătit când ai cumpărat. Nu există o sumă neimpozabilă: pragul care exista în trecut a fost eliminat.

Un exemplu complet

Cifrele sunt ilustrative și presupun că prețul nu este sub valoarea minimă din studiul notarial. Maria vinde cu 450.000 de lei un apartament cumpărat acum 7 ani.

1. Durata deținerii: mai mult de 3 ani, deci cota este 1%.
2. Impozit: 1% × 450.000 = 4.500 de lei, plătiți de Maria și încasați de notar înainte de semnare.
3. Onorariul notarial și taxa de înscriere: în sarcina cumpărătorului, pentru că nu au convenit altfel.
4. Dacă Maria ar fi vândut același apartament după 2 ani de la cumpărare, impozitul ar fi fost 3% × 450.000 = 13.500 de lei.

Cum se socotește durata deținerii

Termenul de 3 ani se calculează de la data dobândirii trecută în actul de proprietate până la data vânzării. Diferența dintre 1% și 3% este mare, așa că verifică data exactă dacă vinzi în jurul pragului de 3 ani. O lună de așteptare poate face diferența dintre cele două cote.

Pentru situațiile speciale, cum ar fi o locuință moștenită, o construcție ridicată de tine sau o proprietate dobândită în etape, data de la care curge termenul se stabilește diferit. Întreabă notarul înainte să fixezi data semnării.

Pe ce valoare se aplică

Impozitul se calculează la valoarea declarată de părți în contract. Camerele notarilor publici publică însă, cel puțin o dată pe an, studii de piață cu valori minime pentru fiecare zonă. Ele sunt un reper fiscal, nu un preț de piață. Dacă prețul din contract este sub valoarea minimă din studiu, impozitul pentru transferul dreptului de proprietate se calculează la acea valoare minimă, potrivit art. 111 alin. (4^1) lit. a).

Prețul negociat influențează impozitul, cu respectarea bazei minime din studiul notarial. Cum ajungi la un preț pe care îl poți susține este explicat în ghidul cât să ceri pe apartament.

Cine plătește și când

Impozitul îl datorează vânzătorul. Notarul îl calculează, îl încasează înainte de autentificare și îl virează la buget. Tu nu depui o declarație separată pentru acest impozit: dovada plății este parte din dosarul de la notar.

Pregătește suma din timp. Dacă banii din vânzare intră în cont abia după semnare, discută cu notarul cum se face plata, ca semnarea să nu se amâne.

Impozitul nu este singurul cost de la notar

La autentificare apar și alte sume, care nu sunt impozit:

• Onorariul notarial, calculat pe tranșe de valoare, la care se poate adăuga TVA.
• Taxa de înscriere în cartea funciară a cumpărătorului.
• Extrasul de carte funciară pentru autentificare și alte acte cerute de notar.

Dacă nu ați convenit altfel, cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare sunt în sarcina cumpărătorului, potrivit art. 1666 din Codul civil. Părțile pot negocia altă împărțire, dar trebuie să o treacă în scris. Vânzătorul plătește impozitul pe venit și documentele pe care le obține el, cum este certificatul energetic. Lista completă a documentelor este în ghidul acte necesare pentru vânzarea unui apartament.

Situații în care regula se schimbă

• Vânzarea prin PFA, din patrimoniul afacerii. Impozitul de 3% sau 1% din art. 111 privește patrimoniul personal. Bunurile din patrimoniul unei activități independente urmează alte reguli fiscale.
• Moștenirea și donația. Transferul prin moștenire sau donație are reguli proprii, diferite de vânzare.
• Mai mulți proprietari. Fiecare coproprietar vinde cota sa, iar notarul calculează impozitul pentru fiecare.
• Persoane juridice. O firmă care vinde o locuință aplică regulile fiscale ale firmei, nu art. 111.

Verificări înainte de semnare

• Știi data exactă a dobândirii și cota care ți se aplică.
• Ai cerut notarului o estimare a impozitului și a celorlalte costuri.
• Ai stabilit în scris cine plătește onorariul și taxele, dacă vă abateți de la regula generală.
• Ai suma pentru impozit disponibilă la data semnării.

Următorul pas

Impozitul este ultimul pas din vânzare. Restul parcursului, de la preț și acte la vizionări, este în ghidul Lacheie.ro cum îți vinzi apartamentul fără agenție. Contextul pieței în care vinzi îl găsești în analiza despre piața imobiliară din România în 2026.

Întrebări frecvente

Plătesc impozit dacă vând sub prețul cu care am cumpărat?

Da. Impozitul de 3% sau 1% se aplică valorii impozabile, nu câștigului, deci se datorează și când vinzi în pierdere. Baza nu poate fi mai mică decât valoarea minimă din studiul notarial.

Plătesc impozit dacă vând o locuință moștenită?

Da, vânzarea unei locuințe moștenite este tot un transfer din patrimoniul personal. Data de la care se socotește durata deținerii se stabilește după reguli speciale, așa că întreabă notarul înainte să alegi data semnării.

Material informativ, nu consultanță fiscală. Regulile se pot modifica; verifică textul în vigoare al art. 111 din Codul fiscal și calculul exact cu notarul.