Acte necesare pentru vânzarea unui apartament: lista proprietarului

Ideile principale

• Actele pentru vânzare se verifică înainte de anunț, nu după ce ai găsit cumpărătorul.
• De bază ai nevoie de actul de identitate, actul de proprietate, documentația cadastrală și certificatul de performanță energetică.
• Certificatul fiscal, adeverința asociației și extrasul de carte funciară pentru autentificare au valabilitate scurtă și se obțin aproape de semnare.
• Bunul comun, moștenirea sau ipoteca cer documente în plus.
• Lista finală o stabilește notarul, așa că merită să vorbești cu el înainte de programare.

Pentru vânzarea unui apartament ai nevoie de două seturi de documente: cele care dovedesc că locuința îți aparține și poate fi vândută, pe care le verifici înainte de anunț, și cele cu valabilitate scurtă, pe care le obții cu puțin timp înainte de notar. Ordinea contează. Un act lipsă descoperit în săptămâna semnării poate amâna vânzarea cu săptămâni și poate pune în pericol înțelegerea cu cumpărătorul.

Actele pe care le verifici înainte de anunț

Ca proprietar, poți obține gratuit extrasul pentru informare prin MyEterra, platforma ANCPI. El îți arată din timp dacă există o ipotecă veche neradiată sau o notare de care ai uitat. Dacă descoperi o problemă, o rezolvi înainte să ai un cumpărător care așteaptă.

Certificatul energetic se face primul

Certificatul de performanță energetică este necesar la vânzare și la închiriere. Din 2020, anunțurile de vânzare sau de închiriere trebuie să conțină informații din el, cum este clasa energetică, iar legea prevede sancțiuni pentru cei care nu respectă obligația. De aceea îl faci înainte să publici, nu înainte de notar.

Certificatul îl emite un auditor energetic atestat, după o vizită în apartament. Prețul variază de la un oraș la altul, așa că cere două-trei oferte.

Actele care se obțin aproape de semnare

Unele documente au valabilitate scurtă. Le ceri după ce ai stabilit data la notar:

• Certificatul de atestare fiscală, de la direcția de taxe și impozite locale a primăriei. Arată că nu ai datorii pentru apartament.
• Adeverința de la asociația de proprietari, care confirmă că întreținerea este plătită la zi. O eliberează administratorul.
• Extrasul de carte funciară pentru autentificare, pe care îl solicită de regulă notarul.

Termenele de valabilitate diferă de la un document la altul, iar notarii pot avea cerințe proprii privind vechimea lor. Întreabă biroul notarial ce termen aplică, ca să nu reiei drumurile.

Situații care cer documente în plus

• Ești căsătorit. Dacă apartamentul este bun comun, la vânzare este nevoie și de consimțământul soțului sau al soției. Ia cu tine certificatul de căsătorie.
• Ai moștenit apartamentul. Ai nevoie de certificatul de moștenitor și de înscrierea lui în cartea funciară. Dacă sunt mai mulți moștenitori, vând toți sau își dau acordul toți.
• Ai credit ipotecar. Discuți cu banca înainte de anunț. De obicei, creditul se închide din banii cumpărătorului, iar ipoteca se radiază; banca îți spune ce documente emite și în cât timp.
• Apartament într-un bloc nou. Pe lângă actul de proprietate, verifică înscrierea construcției și a apartamentului în cartea funciară.
• Sunt mai mulți proprietari. Fiecare coproprietar semnează sau dă o procură autentică.

Cine plătește costurile

Fiecare parte plătește documentele pe care le obține. Vânzătorul suportă certificatul energetic și actele care dovedesc situația apartamentului. Dacă nu ați convenit altfel, cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare sunt în sarcina cumpărătorului, potrivit art. 1666 din Codul civil. Impozitul pe venitul din vânzare îl datorează vânzătorul, iar notarul îl încasează înainte de autentificare. Cât plătești este explicat în ghidul impozitul la vânzarea unei locuințe.

Ce întreabă cumpărătorii despre acte

Cumpărătorii atenți cer și informații despre clădire: anul construcției, lucrările făcute la bloc, situația fondului de reparații, eventualele expertize. Pregătește aceste răspunsuri înainte de vizionări. Un exemplu despre ce înseamnă verificarea dosarului clădirii găsești în ghidul despre riscul seismic și documentele unui imobil din București, iar o listă pentru blocurile mai vechi este în articolul despre dosarul clădirii unui apartament din Focșani.

Verificări înainte de notar

• Numele din actul de proprietate și din cartea funciară este identic cu cel din actul de identitate.
• Extrasul de carte funciară nu arată sarcini necunoscute.
• Certificatul energetic este valabil.
• Ai stabilit cu notarul lista finală și termenele de valabilitate.
• Ai vorbit cu banca, dacă există o ipotecă.
• Ai acordul tuturor coproprietarilor sau al soțului, dacă este cazul.

Următorul pas

Strânge actele de bază în aceeași săptămână în care stabilești prețul. Metoda pentru preț este în ghidul Lacheie.ro cât să ceri pe apartament, iar parcursul complet, de la anunț la notar, este în ghidul cum îți vinzi apartamentul fără agenție.

Întrebări frecvente

Pot vinde un apartament care nu este intabulat?

Notarul are nevoie de extrasul de carte funciară pentru autentificare, așa că un apartament neînscris în cartea funciară trebuie, de regulă, înscris înainte de vânzare. Procedura durează, deci verifică situația înainte să publici anunțul și întreabă notarul pentru cazul tău.

Cât este valabil certificatul de performanță energetică?

De regulă, 10 ani de la emitere. Verifică data de pe certificat înainte de anunț, ca să nu descoperi la notar că a expirat.

Pot vinde un apartament cu ipotecă?

Da, de obicei cu acordul băncii. Banca îți spune soldul de plată și procedura: în multe cazuri, o parte din prețul plătit de cumpărător stinge creditul, iar ipoteca se radiază după plată. Discută cu banca înainte de anunț, ca să știi termenele.

Material informativ, nu consultanță juridică. Lista exactă a documentelor o stabilește notarul care autentifică vânzarea.