Agenție sau vânzare pe cont propriu: cum faci calculul

Ideile principale

• Diferența de cost dintre agenție și vânzarea pe cont propriu este în principal comisionul, care se negociază.
• O agenție îți preia timpul: anunțul, vizionările, negocierea și coordonarea actelor.
• Vânzarea pe cont propriu are sens când ai timp pentru vizionări și acces direct la cumpărători.
• Potrivit Codului civil, intermediarul are dreptul la remunerație numai dacă vânzarea s-a încheiat prin intermedierea lui.
• Înainte să semnezi un contract de intermediere, citește clauzele despre exclusivitate, cheltuieli, durată și comunicarea vânzării.

Alegerea dintre agenție și vânzarea pe cont propriu este, în fond, un calcul între bani și timp. Agenția costă un comision, dar preia o mare parte din muncă: anunțul, vizionările, negocierea și drumul actelor până la notar. Vânzarea pe cont propriu păstrează comisionul, dar îți cere ție acel timp. Nu există o variantă bună pentru toată lumea. Mai jos ai calculul pe cifre, ce spune Codul civil despre contractul de intermediere și semnele după care îți dai seama ce ți se potrivește.

Ce face o agenție pentru proprietar

Un agent bun îți aduce trei lucruri greu de înlocuit: o estimare de preț bazată pe tranzacțiile pe care le vede, o bază de cumpărători și experiența negocierii. În plus, se ocupă de fotografii, de anunțuri, de programarea și însoțirea vizionărilor și de coordonarea cu notarul și cu banca cumpărătorului. Pentru un proprietar care locuiește în alt oraș sau în altă țară, aceste servicii pot conta mai mult decât comisionul.

Ce faci singur dacă vinzi pe cont propriu

Când vinzi singur, faci aceste lucruri în locul agentului: stabilești prețul, pregătești actele, faci fotografiile, publici anunțul, răspunzi la mesaje, organizezi vizionările și negociezi. Parcursul complet, pas cu pas, este în ghidul cum îți vinzi apartamentul fără agenție.

Diferența a scăzut odată cu instrumentele online. Pe Lacheie.ro, de exemplu, cumpărătorii își publică cererile cu zonă, buget și număr de camere, iar proprietarul le poate răspunde direct, cu anunțul atașat. Cum se face asta este explicat în ghidul cum răspunzi la o cerere imobiliară.

Calculul pe cifre

Formula este simplă:

• Cost cu agenție = comisionul × prețul de vânzare.
• Cost pe cont propriu = costul anunțurilor + timpul tău.

Tabelul folosește un comision de 2% ca exemplu de calcul. Comisioanele se negociază și diferă de la caz la caz, inclusiv în funcție de exclusivitate.

Celelalte costuri, cum sunt certificatul energetic, impozitul pe venit și cheltuielile de la notar, există în ambele variante.

Timpul tău are și el un preț

Un calcul onest include orele. O vânzare obișnuită poate însemna, de exemplu, zece vizionări de câte o oră, câteva ore de mesaje și telefoane, o zi pentru acte și o dimineață la notar. Dacă aceste ore îți lipsesc sau te costă mai mult decât comisionul, agenția este o alegere rațională. Dacă le ai, comisionul economisit este un câștig real.

Ce spune Codul civil despre contractul de intermediere

Relația cu o agenție se bazează, de obicei, pe un contract de intermediere. Câteva reguli din Codul civil merită știute înainte de semnare:

• Potrivit art. 2097, intermediarul are dreptul la remunerație numai dacă, prin intermedierea sa, contractul a fost încheiat.
• Potrivit art. 2098, cheltuielile făcute de intermediar se restituie numai dacă acest lucru a fost stipulat expres în contract.
• Potrivit art. 2101, clientul are obligația să comunice intermediarului, în cel mult 15 zile, dacă s-a încheiat contractul intermediat, sub sancțiunea dublării remunerației, dacă prin contract nu se prevede altfel.

Contractele de exclusivitate pot prevedea reguli suplimentare, de exemplu un comision datorat chiar dacă găsești singur cumpărătorul în perioada de exclusivitate. Citește aceste clauze cu atenție.

Când o agenție este alegerea potrivită

• Nu ai timp pentru vizionări sau locuiești departe de proprietate.
• Situația juridică este complicată: moștenire cu mai mulți moștenitori, probleme de cadastru, ipoteci.
• Vinzi o proprietate scumpă sau atipică, pentru care cumpărătorii sunt puțini și greu de găsit.
• Nu te simți confortabil să negociezi direct.

Variante intermediare

Nu trebuie să alegi totul sau nimic. Poți vinde singur și plăti un avocat sau un notar doar pentru verificarea actelor. Poți lucra cu o agenție fără exclusivitate și, în paralel, să publici propriul anunț. Ce contează este să știi dinainte ce ai semnat. Pentru o imagine a opțiunilor de publicare din România, vezi topul site-urilor imobiliare din România și ce diferențiază Lacheie.ro de celelalte portaluri.

Verificări înainte să semnezi cu o agenție

• Comisionul este scris ca procent sau sumă și știi când devine datorat.
• Știi dacă există exclusivitate, pe ce durată și ce se întâmplă dacă găsești singur cumpărătorul.
• Ai citit clauza despre cheltuieli și despre comunicarea vânzării.
• Știi ce servicii primești: fotografii, anunțuri, vizionări, coordonarea actelor.
• Ai cerut agentului argumentele pentru prețul propus; compară-le cu metoda din ghidul cât să ceri pe apartament.

Următorul pas

Fă întâi calculul tău: prețul estimat, comisionul negociabil și orele de care ai avea nevoie. Dacă alegi vânzarea pe cont propriu, începe de pe pagina de cereri, unde vezi ce buget au cumpărătorii din orașul tău, apoi citește cum funcționează publicarea pe pagina pentru proprietari.

Întrebări frecvente

Pot lucra cu mai multe agenții în același timp?

Da, dacă nu ai semnat exclusivitate. Când la încheierea vânzării au contribuit mai mulți intermediari, Codul civil prevede, în lipsa altei înțelegeri, împărțirea remunerației în părți egale. Citește contractele ca să știi cui datorezi comisionul.

Datorez comision dacă găsesc singur cumpărătorul?

Regula generală din Codul civil leagă remunerația de încheierea contractului prin intermedierea agentului. Contractele de exclusivitate pot prevedea însă altceva, așa că răspunsul se află în clauzele pe care le-ai semnat.

Material informativ, nu consultanță juridică. Pentru un contract de intermediere concret, citește clauzele împreună cu un avocat dacă ai nelămuriri.