Taxele unei vânzări de locuință în 2026: cine plătește ce, cât costă și ce s-a schimbat la TVA

Ideile principale

• Vânzătorul unei locuințe plătește impozit pe transfer de 3% dacă a deținut-o cel mult trei ani și de 1% după, calculat la prețul din contract, dar nu sub valoarea minimă din grila notarilor.
• Cumpărătorul plătește, dacă părțile nu convin altfel, cheltuielile contractului: onorariul notarului, pe tranșe stabilite prin ordin al ministrului justiției, și intabularea, de circa 0,15% din valoare pentru persoane fizice.
• La o locuință nouă cumpărată de la dezvoltator, TVA este de 21%; cota de 9% s-a încheiat la 30 septembrie 2026, iar propunerile pentru tineri sunt încă proiecte.
• Pentru un apartament cu două camere de 110.000 de euro, onorariul notarial minim este de circa 6.300 de lei fără TVA, intabularea de circa 880 de lei, iar impozitul vânzătorului de 5.881 de lei la 1%.
• Fără adeverința asociației de proprietari, valabilă 30 de zile, notarul nu autentifică vânzarea, decât dacă cumpărătorul preia expres datoriile.
• După cumpărare, noul proprietar are 30 de zile să depună declarația la primărie, iar impozitul pe clădire îl datorează din 1 ianuarie a anului următor.

O vânzare de locuință în România costă mai mult decât prețul din contract, iar costurile se împart după reguli clare: vânzătorul plătește impozitul pe transfer, cumpărătorul plătește, dacă nu s-a convenit altfel, notarul și cartea funciară, iar la locuințele noi prețul include sau adaugă TVA. Ghidul de față pune toate costurile pe roluri, cu sumele calculate pe tranșele în vigoare la 12 noiembrie 2026 și cu situația TVA după termenul din 30 septembrie.

Exemplul folosit peste tot este un apartament cu două camere la mediana prețurilor cerute în București pe Lacheie.ro, 110.000 de euro, adică 588.060 de lei la cursul BNR din 11 noiembrie 2026 (5,3460 lei). Sumele pentru alte prețuri se calculează la fel, din tabelele de mai jos. Dacă vinzi, ghidurile noastre despre impozitul la vânzare și despre actele vânzătorului detaliază fiecare pas; aici le punem cap la cap.

Cine plătește ce, pe scurt

Calculele sunt proprii, pe tranșele și cotele explicate în secțiunile următoare. Regula generală pentru cheltuieli vine din art. 1666 din Codul civil: în lipsa unei înțelegeri contrare, cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare sunt în sarcina cumpărătorului. Părțile pot negocia altfel; scrie înțelegerea în promisiune.

Impozitul vânzătorului: 3% sau 1%

Articolul 111 din Codul fiscal stabilește impozitul pentru transferul dreptului de proprietate asupra construcțiilor și terenurilor din patrimoniul personal:

• 3% pentru imobilele deținute o perioadă de până la trei ani inclusiv;
• 1% pentru cele deținute mai mult de trei ani.

Nu mai există praguri de valoare sub care vânzarea să fie scutită. Pentru apartamentul din exemplu, impozitul este de 5.881 de lei dacă vânzătorul îl deține de peste trei ani și de 17.642 de lei dacă îl vinde mai devreme. Diferența, de aproape 12.000 de lei, merită socotită de cine a cumpărat recent și vrea să vândă: uneori câteva luni de așteptare valorează mai mult decât o negociere.

Impozitul nu se datorează în câteva situații prevăzute la alin. (2) și (3): reconstituirea dreptului de proprietate prin legi speciale, donația între rude și afini până la gradul al treilea și între soți, darea în plată a unei locuințe pentru stingerea unui credit (o singură operațiune) și moștenirea, dacă succesiunea este dezbătută și finalizată în doi ani de la deces. După doi ani, moștenitorii datorează 1% din valoarea masei succesorale. Dacă vânzătorul este o persoană fizică autorizată care vinde din patrimoniul afacerii, se aplică alte reguli, explicate de JURIDICE.ro.

Pe ce valoare se calculează: prețul și grila notarilor

Impozitul se calculează la valoarea declarată de părți în contract. Dacă prețul declarat este mai mic decât valoarea minimă din studiul de piață al camerei notarilor, baza devine valoarea din studiu (art. 111 alin. (4^1)). Camerele notarilor actualizează studiile cel puțin o dată pe an, cu experți evaluatori autorizați, și le comunică ANAF (alin. (5)).

În practică, un preț trecut în contract sub piață nu reduce impozitul sub grilă. În schimb, aduce alte riscuri: banca finanțează după evaluare, nu după contract, iar diferențele plătite „la negru” nu au nicio protecție juridică.

Impozitul se calculează și se încasează de notar înainte de autentificare (alin. (6)). Vânzătorul nu depune declarație separată pentru el; notarul îl virează la buget până pe 25 ale lunii următoare.

Notarul: tranșele onorariului minim

Din 26 ianuarie 2024, onorariile minimale ale notarilor sunt stabilite prin Ordinul ministrului justiției nr. 177/C/2024, care a înlocuit ordinul din 2011. Pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilelor, tranșele sunt:

Pentru apartamentul de 588.060 de lei, onorariul minim este de 2.805 + 0,9% × 388.059 = circa 6.298 de lei. La 300.000 de lei ar fi de circa 3.705 de lei, iar la 500.000 de lei de circa 5.505 lei (calcul propriu, verificat cu exemplele publicate de Capital).

Sunt onorarii minime: un birou poate cere mai mult. La onorariu se adaugă TVA, așa cum menționează și relatările de presă despre tarifele din 2026; pentru exemplul de mai sus, cu 21%, totalul ajunge la circa 7.620 de lei. Cere oferta în scris, cu TVA și cu toate taxele, înainte să fixezi data semnării.

Promisiunea la notar și ipoteca

Dacă semnezi întâi o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare autentică, cu plata unui avans, onorariul minim este de 1% din suma plătită, dar nu mai puțin de 230 de lei. Fără plată, onorariul este de 230 de lei. Dacă vânzarea se autentifică apoi la același birou, onorariul plătit pentru promisiune se scade din cel final. Pentru un avans de 10% din exemplu, adică 58.806 lei, onorariul promisiunii este de circa 588 de lei.

Actul de ipotecă în favoarea băncii poate avea propriul onorariu. Pentru o ipotecă obișnuită se aplică tranșele din anexa nr. 2, pct. V. Tariful fix de 150 lei din anexa nr. 1, pct. 10 privește actele privind credite deja acordate, cu ipoteca deja instituită. Pentru programul de garantare există tranșe proprii pentru actele de garanție și o reducere de 30% la onorariul de vânzare. Normele privind onorariile minimale

Cartea funciară: intabularea

După semnare, notarul depune documentația la oficiul de cadastru, iar dreptul tău de proprietate se înscrie în cartea funciară. Tariful este, pentru persoane fizice, de aproximativ 0,15% din valoarea imobilului, plătit de cumpărător, potrivit Capital și Financiarul. Pentru exemplul nostru, circa 882 de lei.

Tarifele sunt stabilite prin ordinul directorului general al ANCPI nr. 16/2019, modificat în 2024 prin Ordinul nr. 1498/2024, care a introdus și plafonarea bazei de calcul pentru unele înscrieri. Site-ul ANCPI afișa la 12 noiembrie 2026, după atacul informatic din iulie, doar un anunț despre repunerea etapizată a sistemelor, așa că suma exactă se confirmă la notar, care o încasează odată cu celelalte taxe. Un extras de carte funciară pentru informare costă 20 de lei online, potrivit Financiarul.

Ce face notarul, pas cu pas

Biroul notarial nu doar autentifică semnăturile; are obligații fiscale și de publicitate imobiliară care explică documentele cerute:

1. Verifică actele vânzătorului și ale cumpărătorului, inclusiv adeverința asociației și certificatul energetic.
2. Cere extrasul de carte funciară pentru autentificare, ca să vadă proprietarul, sarcinile și ipotecile la zi.
3. Calculează impozitul vânzătorului la prețul din contract, dar nu sub grila camerei notarilor, și îl încasează înainte de semnare.
4. Autentifică contractul, după plata impozitului, a onorariului și a tarifului de cadastru.
5. Depune cererea de intabulare la oficiul de cadastru, în numele cumpărătorului.
6. Raportează tranzacția la ANAF: până pe 25 ale lunii următoare, notarul depune o declarație informativă cu părțile, valoarea, impozitul și taxele notariale ale fiecărei vânzări (art. 113 din Codul fiscal), și virează impozitul încasat.

Pentru cumpărător, consecința practică este că toate plățile către stat trec prin notar în ziua semnării. Cere de la birou lista lor exactă cu câteva zile înainte, ca să nu ai surprize la casierie.

Intabularea după atacul informatic de la Cadastru

Atacul din 14 iulie 2026 asupra ANCPI a oprit intabulările și extrasele, iar sistemul e-Terra a fost repornit etapizat din 11 august. Potrivit comunicatului ANCPI publicat pe gov.ro la 20 august, în 11–19 august s-au înregistrat 329.476 de cereri și s-au soluționat 279.242. În aceeași zi a fost reactivat „Link de plată”, prin care notarii trimit beneficiarului un link pentru plata cu cardul a tarifelor ANCPI, iar MyEterra și celelalte sisteme publice urmau să fie repornite pe rând.

Dacă semnezi la final de an, întreabă notarul cât durează acum intabularea la oficiul tău și cere confirmarea înscrierii, nu doar a depunerii. Până la intabulare, cartea funciară îl arată încă pe vânzător ca proprietar, iar un extras cerut de altcineva nu te arată pe tine.

TVA: 21% la locuințele noi, iar cota de 9% s-a încheiat

TVA la preț apare când livrarea locuinței este taxabilă. Cazul obișnuit este o locuință nouă vândută de un dezvoltator. Pentru o locuință veche vândută de o persoană impozabilă, verifică și regimul de la art. 292 din Codul fiscal, inclusiv posibilitatea de a opta pentru taxare. Codul fiscal prevede la art. 291 cota standard de 21%. Cota redusă de 11% se aplică locuințelor „ca parte a politicii sociale”, pe care legea le definește acum restrâns: clădiri pentru cămine de bătrâni și pensionari, case de copii și centre de recuperare pentru minori cu handicap. Pentru un cumpărător obișnuit, cota este 21%.

Regimul tranzitoriu de 9% s-a încheiat. Legea nr. 141/2025 l-a păstrat până la 31 iulie 2026, iar Legea nr. 161/2026 l-a prelungit până la 30 septembrie 2026, pentru o singură locuință de maximum 120 mp și 600.000 de lei fără TVA, cumpărată de o persoană fizică care plătise un avans printr-un act încheiat până la 1 august 2025 și nu mai cumpărase cu cotă redusă din 2023. Pentru avansurile din 3–31 iulie 2025, cumpărătorul trebuia să dovedească un avans de 20%.

Controlul s-a făcut tot la notar. Legea obligă notarii să verifice, înainte de autentificare, „Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA”, ca să se asigure că cumpărătorul nu a mai folosit cota redusă din 2023, să completeze registrul la semnare și să treacă în contract cota de TVA aplicată, fie că TVA se adaugă la preț, fie că este inclus. Același registru rămâne relevant pentru orice facilitate viitoare legată de prima locuință.

Cine cumpărase cu 21% între 1 august 2026 și intrarea în vigoare a Legii nr. 161/2026, deși îndeplinea condițiile, poate cere de la 1 octombrie 2026 restituirea diferenței, după procedura aprobată de ANAF. Pentru detaliile termenului și efectul lui asupra pieței, vezi dosarul despre tranzacțiile din 2026.

Calcul propriu. Diferența dintre cele două regimuri este de 11.400 de euro pentru aceeași locuință.

Propunerile pentru tineri: încă proiecte

Două inițiative ar schimba costul primei locuințe pentru cei sub 35 de ani, dar niciuna nu este lege:

• TVA de 11% pentru prima locuință. Inițiativa pentru cumpărători sub 35 de ani a ajuns la comisiile Camerei Deputaților, camera decizională. Bugetează tranzacția după cotele aplicabile la data semnării. Fișa proiectului Pl-x 589/2026
• Avans de 5% până la 140.000 de euro în Noua Casă. Senatul a adoptat la 26 octombrie 2026 propunerea L529/2026, cu aviz negativ de la BNR și punct de vedere nefavorabil de la Guvern; decizia aparține Camerei Deputaților, conform fișei legislative a Senatului.

Nu semna o promisiune al cărei buget depinde de o lege nevotată.

Actele vânzătorului

Pentru o vânzare la notar, vânzătorul pregătește, în general:

• actul de proprietate și, dacă e cazul, actele anterioare (contract, certificat de moștenitor, hotărâre);
• extrasul de carte funciară și documentația cadastrală, dacă imobilul este intabulat;
• certificatul de atestare fiscală de la primărie, care arată că nu are datorii la impozitele locale;
• adeverința asociației de proprietari, la apartamentele din bloc;
• certificatul de performanță energetică;
• actele de identitate și, la bunurile comune, acordul soțului sau al soției.

Lista detaliată, cu situațiile care cer documente în plus, este în ghidul despre actele necesare la vânzare. Două dintre acte au reguli care pot bloca semnarea, explicate mai jos.

Certificatul fiscal se verifică la ambele părți

Din 25 februarie 2026, cumpărătorul trebuie să dovedească și el achitarea obligațiilor către bugetul local al localității în care are domiciliul, sediul sau punctul de lucru, după caz. Poate prezenta certificatul de atestare fiscală sau își poate confirma situația prin verificarea electronică prevăzută de lege, acolo unde este disponibilă. Pentru vânzător, certificatul se raportează la localitatea în care este înregistrat fiscal imobilul. Verifică din timp la notar ce dovadă va folosi pentru fiecare parte. Nerespectarea condițiilor din alin. (5) și (5^2) atrage nulitatea de drept, potrivit alin. (6). Art. 159 din Codul de procedură fiscală

Adeverința asociației: 30 de zile și datoriile

Art. 33 din Legea nr. 196/2018 obligă vânzătorul să dovedească plata la zi a cotelor de întreținere și a utilităților. Notarul autentifică vânzarea doar dacă:

• vânzătorul prezintă adeverința asociației, în original, cu număr de înregistrare, semnată de administrator și de președinte și ștampilată, cu valabilitate de 30 de zile calendaristice; dacă există restanțe, adeverința le menționează suma; sau
• cumpărătorul acceptă expres să preia în întregime toate datoriile vânzătorului către asociație și către furnizorii de utilități.

Un act autentificat cu încălcarea acestor reguli este anulabil. Pentru cumpărător, preluarea datoriilor este negociabilă: scade suma din preț sau cere plata lor înainte de semnare. Dacă blocul nu are asociație sau plățile se fac altfel, vânzătorul dă o declarație pe propria răspundere și prezintă ultima factură, cu dovada plății, emisă pentru o perioadă de cel mult două luni în urmă.

Certificatul energetic: obligatoriu, cu sancțiune pe contract

Potrivit Legii nr. 372/2005, vânzătorul trebuie să pună la dispoziția potențialului cumpărător o copie a certificatului de performanță energetică înainte de contract, să îi predea originalul la vânzare și să depună o copie la organul fiscal. Un contract de vânzare încheiat fără ca acel certificat să fi fost pus la dispoziția cumpărătorului înainte este supus nulității relative (art. 22).

Și anunțul trebuie să conțină indicatorii din certificat. Lipsa lor se sancționează cu amendă de până la 2.500 de lei, de la 3 august 2020, potrivit relatării despre Legea nr. 101/2020. Certificatul se face de un auditor energetic atestat și costă, de regulă, între 150 și 400 de lei, potrivit Financiarul.

Comisionul agenției

Comisionul nu este o taxă: îl datorează doar cine a semnat un contract cu agenția. Datele de piață citate de Financiarul la 3 septembrie 2026 arată, în rezidențialul obișnuit, 2–3% plătiți separat de vânzător și de cumpărător, plus TVA de 21%. La contractele în exclusivitate, comisionul este de 2–4% și îl plătește doar vânzătorul. Pentru imobilele de peste 250.000 de euro, comisionul se negociază în jur de 1,5%.

Pentru exemplul nostru, un comision de 2% plus TVA înseamnă 2.662 de euro pentru fiecare parte care îl datorează. Ce negociezi într-un contract de exclusivitate este explicat în ghidul despre reprezentarea exclusivă, iar varianta fără agenție în ghidul despre vânzarea pe cont propriu.

Bugetul complet, pe două exemple

Calcul propriu la cursul de 5,3460 lei, pe onorariile minime; un birou notarial poate cere mai mult. Pentru vânzătorul apartamentului vechi se adaugă impozitul de 1% sau 3%, iar pentru cumpărătorul cu credit, costurile băncii (evaluare, ipotecă, asigurări).

Pe scurt: costurile cumpărătorului, fără comision, sunt în jur de 1,4–1,5% din preț. Cu un comision de agenție, urcă spre 4%.

Cât costă tranzacția în marile orașe

Costurile cresc odată cu prețul, dar nu proporțional, fiindcă onorariul notarial scade procentual pe tranșe. Am aplicat aceleași reguli pe prețurile cerute mediane pentru apartamentele cu două camere din anunțurile publice Lacheie.ro, citite la 12 noiembrie 2026.

Calcul propriu pe prețuri cerute, nu pe prețuri de tranzacție, la cursul de 5,3460 lei. Numărul de camere a fost citit din titlul anunțului. Coloana „Cumpărătorul, total” cuprinde notarul cu TVA și intabularea, fără comision și fără costurile băncii.

Iașul lipsește din tabel: la data citirii avea doar 21 de anunțuri valide de apartamente de vânzare, prea puține pentru o mediană pe două camere.

Diferența dintre orașe vine din preț, nu din reguli: aceleași tranșe și cote se aplică peste tot. La Cluj-Napoca, unde două camere se cer cu 169.000 de euro, costurile cumpărătorului trec de 11.000 de lei, iar impozitul vânzătorului care a deținut apartamentul sub trei ani ajunge la peste 27.000 de lei.

Vânzătorul: cât rămâne din preț

Pentru vânzător, costurile se adună din impozit, comision și acte. Pe exemplul de 110.000 de euro (588.060 de lei):

Calcul propriu. Fără agenție, costurile vânzătorului coboară la impozit și certificat. Dacă locuința are o ipotecă, vânzătorul trebuie să o stingă din preț, iar condițiile rambursării anticipate le stabilește contractul de credit.

Cumpărătorul cu credit: ce se adaugă

Creditul aduce costuri proprii, separate de notar și de cadastru:

• Ipoteca la notar. Cere costul actului de garanție separat în deviz. De exemplu, pentru o creanță garantată de 499.851 lei, tranșa generală din anexa nr. 2, pct. V dă aproximativ 1.779 lei fără TVA, înainte de costurile de înscriere și de arhivare. Pentru garanția din programul Noua Casă verifică tranșele dedicate din anexa nr. 1, pct. 25.
• Reducerea pentru programul de garantare. La vânzările din programul Prima Casă, devenit Noua Casă, onorariul contractului de vânzare are o reducere de 30%. Pentru exemplul de 110.000 de euro, minimul ar coborî de la circa 6.298 la circa 4.408 lei, fără TVA (calcul propriu).
• Avansul. În Noua Casă, avansul minim este de 5% pentru finanțările de până la 70.000 de euro și de 15% pentru cele între 70.001 și 140.000 de euro, potrivit Digi24; schimbarea votată de Senat nu este în vigoare.
• Gradul de îndatorare. Rata nu poate depăși, de regulă, 40% din venitul net la creditele în lei, potrivit regulii BNR notificate ESRB.
• Evaluarea și asigurările cerute de bancă au tarife proprii, comunicate în oferta de credit.

Dacă dobânda este variabilă, ea urmează IRCC; mecanismul este explicat în ghidul nostru despre ROBOR și IRCC.

Moștenire, donație, persoană fizică autorizată: când regulile diferă

Câteva situații ies din schema obișnuită:

• Moștenirea. Nu se plătește impozit pe transmiterea prin moștenire dacă succesiunea este dezbătută și finalizată în doi ani de la deces. După doi ani, moștenitorii datorează 1% din valoarea masei succesorale. Impozitul pe o vânzare ulterioară se plătește separat, după regula de 3% sau 1%.
• Donația. Între rude și afini până la gradul al treilea și între soți, donația nu se impozitează. Între alte persoane, se aplică impozitul din art. 111.
• Darea în plată. Transferul unei locuințe către bancă pentru stingerea unui credit, în condițiile Legii nr. 77/2016, este scutit o singură dată.
• Persoana fizică autorizată. Dacă locuința este în patrimoniul de afectațiune al activității, vânzarea se impozitează ca venit din activități independente, nu cu 3% sau 1%, potrivit analizei publicate de JURIDICE.ro.

Cronologia regulilor care contează

Pe situații: ce plătești tu

După cumpărare: primăria și impozitul pe clădire

Art. 461 din Codul fiscal are două reguli pe care cumpărătorii le uită:

• impozitul pe clădiri se datorează pentru tot anul de cel care deținea clădirea la 31 decembrie anul anterior, deci vânzătorul plătește impozitul pe anul în care vinde;
• cumpărătorul depune o declarație la primăria localității în 30 de zile de la dobândire și datorează impozit începând cu 1 ianuarie a anului următor.

Ministrul Finanțelor, Alexandru Nazare, a anunțat la 19 octombrie 2026 că introducerea impozitării la valoarea de piață se amână față de 1 ianuarie 2027. Declarația a urmat modificării jalonului din PNRR și nu a inclus o dată nouă, potrivit Alba24. Pentru 2027, primăriile își stabilesc valorile și cotele; ce propun marile orașe și cum îți calculezi impozitul este explicat în articolul despre impozitul pe locuință în 2027.

Ce verifici înainte să semnezi

• Prețul cu TVA, la locuințele noi, scris în promisiune: „cu TVA inclus” sau „plus TVA de 21%”.
• Oferta notarului, în scris, cu onorariu, TVA, intabulare și extrase.
• Cine plătește ce, dacă vă abateți de la regula din Codul civil.
• Data dobândirii de către vânzător, care decide cota de 1% sau 3%; dacă suntem aproape de pragul de trei ani, discutați momentul semnării.
• Adeverința asociației, emisă în ultimele 30 de zile, și eventualele datorii.
• Certificatul energetic, primit în copie înainte de contract.
• Extrasul de carte funciară recent, pentru sarcini și ipoteci.
• Grila notarilor pentru zona respectivă, dacă prețul este mic.

Greșeli frecvente

• Prețul subdeclarat. Nu reduce impozitul sub grila notarilor și lasă banii plătiți în afara contractului fără protecție.
• „Plus TVA” citit ca „cu TVA”. La 100.000 de euro, diferența este de 21.000 de euro.
• Promisiunea la alt notar. Onorariul promisiunii se scade din cel final doar dacă vânzarea se autentifică la același birou.
• Adeverința expirată. După 30 de zile, notarul nu o mai poate folosi.
• Declarația la primărie uitată. Termenul este de 30 de zile de la cumpărare.
• Bugetul fără costurile creditului. Banca are costuri proprii, separate de notar și de cadastru.
• Certificatul energetic adus la notar, nu înainte. Legea cere copia înainte de contract; altfel, contractul poate fi atacat pentru nulitate relativă.
• Impozitul pe clădire al anului vânzării pus în sarcina cumpărătorului. Legea îl lasă vânzătorului, care deținea locuința la 31 decembrie anul anterior; o altă împărțire trebuie scrisă în contract.

Dicționar

• Impozit pe transfer: impozitul vânzătorului persoană fizică la vânzarea unei proprietăți din patrimoniul personal.
• Grila notarilor (studiul de piață): valorile minime pe zone, folosite ca bază minimă pentru impozit.
• Onorariu minimal: suma minimă pe care o poate cere un notar pentru un act, stabilită prin ordin.
• Intabulare: înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară.
• Promisiune bilaterală: antecontractul prin care părțile se obligă să încheie vânzarea.
• Certificat de atestare fiscală: documentul primăriei despre datoriile la impozitele locale.
• Certificat de performanță energetică: documentul care arată clasa energetică a locuinței, obligatoriu la vânzare și închiriere.

Următorul pas, cu Lacheie.ro

Dacă vrei să cumperi, publică gratuit o cerere pe Lacheie.ro, cu zona, bugetul și numărul de camere; când îți faci bugetul, lasă loc pentru notar, cadastru și, dacă e cazul, TVA. Proprietarii și agențiile îți pot răspunde cu oferte potrivite.

Dacă vinzi, pregătește actele înainte de anunț și pune clasa energetică în descriere. Pagina pentru proprietari explică cum publici anunțul și cum ajunge la cererile compatibile.

Întrebări frecvente

Cine plătește notarul la vânzarea unui apartament?

Cumpărătorul, dacă părțile nu au stabilit altfel, potrivit art. 1666 din Codul civil. Vânzătorul plătește separat impozitul pe transfer, pe care tot notarul îl încasează înainte de semnare.

Cât este impozitul la vânzarea unui apartament în 2026?

3% din valoare dacă vânzătorul l-a deținut cel mult trei ani și 1% dacă l-a deținut mai mult. Baza este prețul din contract, dar nu mai puțin decât valoarea minimă din grila notarilor pentru zona respectivă.

Cât costă notarul pentru un apartament de 100.000 de euro?

La cursul de 5,3460 lei, 100.000 de euro înseamnă 534.600 de lei, iar onorariul minim este de 2.805 lei plus 0,9% din suma care depășește 200.001 lei, adică circa 5.816 lei, plus TVA. Un birou poate cere mai mult decât minimul.

Mai pot cumpăra o locuință nouă cu TVA de 9%?

Nu. Regimul tranzitoriu s-a încheiat la 30 septembrie 2026. Restituirea diferenței se poate cere doar de cei care au cumpărat cu 21% între 1 august 2026 și intrarea în vigoare a Legii nr. 161/2026 și îndeplineau condițiile pentru 9%.

Pot cumpăra un apartament cu datorii la întreținere?

Da, dacă îți asumi expres, în contract, toate datoriile vânzătorului către asociație și furnizori. Altfel, notarul cere adeverința asociației că plățile sunt la zi, emisă în ultimele 30 de zile.

Ce se întâmplă dacă nu primesc certificatul energetic înainte de contract?

Contractul de vânzare încheiat fără ca vânzătorul să-ți fi pus la dispoziție o copie a certificatului înainte de semnare este supus nulității relative, potrivit Legii nr. 372/2005. Cere copia odată cu celelalte acte, înainte de programarea la notar.

Cine plătește impozitul pe clădire în anul în care vând?

Vânzătorul. Impozitul pe clădiri se datorează pentru tot anul de cel care deținea clădirea la 31 decembrie anul anterior, potrivit art. 461 din Codul fiscal. Cumpărătorul începe să-l plătească de la 1 ianuarie a anului următor, iar părțile pot conveni altă împărțire doar între ele, prin contract.

Trebuie să anunț primăria după ce cumpăr?

Da. Depui declarația la organul fiscal al primăriei în 30 de zile de la cumpărare, iar impozitul pe clădire îl datorezi începând cu 1 ianuarie a anului următor.

Material informativ, nu consultanță juridică sau fiscală. Informațiile reflectă situația verificată la 12 noiembrie 2026.