Codul urbanismului după primele trei luni: ce a clarificat ministerul și ce a rămas blocat

Ideile principale

• Din 25 august 2026, Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026) a înlocuit Legile 50/1991 și 350/2001; cererile înregistrate până la 24 august inclusiv se soluționează după legea veche.
• Ministerul Dezvoltării a publicat la 22 septembrie 15 clarificări pentru tranziție, dar documentul nu este act normativ, iar juriștii și Consiliul Județean Cluj spun că nu obligă primăriile și instanțele.
• Definiția nouă a procentului de ocupare a terenului (POT), recunoscută de minister ca eroare, nu a fost corectată prin rectificarea din 14 octombrie și poate bloca autorizarea caselor pe planurile urbanistice noi.
• Împărțirea unui teren în două loturi este dezlipire; de la trei loturi pentru construcții noi este parcelare, cu PUD până la 12 loturi de case și PUZ peste această limită.
• Casele ridicate înainte de 1 august 2001 fără autorizație se intabulează în continuare pe baza certificatului fiscal, dar intabularea nu dovedește că sunt legale din punct de vedere urbanistic.
• Construcțiile fără autorizație au la dispoziție, pentru majoritatea categoriilor, un an de la intrarea în vigoare a Codului pentru autorizația de regularizare; după termen rămân regularizabile doar câteva categorii mici.

Noul Cod al urbanismului se aplică de aproape trei luni, iar tranziția nu este încheiată. Regula de bază este clară: o cerere înregistrată până la 24 august 2026 inclusiv merge pe legea veche, una înregistrată de la 25 august merge pe formularele și regulile noi. Pentru procedurile în curs, art. 582 are reguli proprii. Ministerul Dezvoltării a explicat cum le aplică în precizările din 22 septembrie 2026 și a publicat completări în octombrie. Aplicarea unora dintre reguli rămâne disputată.

Dosarul de față este pentru cine își construiește o casă, are o casă veche fără acte complete, vrea să împartă sau să vândă un teren, cumpără o parcelă sau are un proiect început pe legea veche. Fiecare regulă are sursa ei, iar acolo unde ministerul și criticii lui nu sunt de acord, arătăm ambele poziții. Pentru procedura de autorizare în sine și disputa din Capitală, vezi dosarul despre autorizațiile de construire din București.

Ce s-a schimbat la 25 august 2026

Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor a fost promulgată prin Decretul nr. 720 din 4 august 2026, publicată în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026 și a intrat în vigoare la 25 august 2026. Codul unifică regulile de urbanism și de autorizare care erau împărțite între Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, pe care le abrogă.

Proiectul a stat în Parlament peste trei ani. Înregistrat la Senat în aprilie 2023, a fost votat de Camera Deputaților abia la 29 iulie 2026, cu 236 de voturi pentru, după ce comisia admisese 781 de amendamente, și din nou de Senat la 30 iulie, potrivit fișei procedurii legislative. La 14 octombrie 2026, Monitorul Oficial nr. 862 a publicat o rectificare cu 74 de corecturi, potrivit textului consolidat publicat de verificatori.ro.

Tot de la 25 august se folosesc formularele noi pentru autorizarea construirii, aprobate prin Ordinul MDLPA nr. 975/2026, iar pentru documentațiile de urbanism, formularele din anexa nr. 6 a Ordinului nr. 1022/2026. Ordinele vechi nr. 839/2009 și nr. 233/2016 au fost abrogate.

Dosarele începute înainte: data înregistrării decide

Primul răspuns din documentul ministerului rezolvă situația celor mai mulți oameni. Toate cererile înregistrate până la 24 august 2026 inclusiv se soluționează pe legislația în vigoare la data înregistrării, indiferent de obiect și de faza procedurii: certificate de urbanism, autorizații, avize de oportunitate, avize ale arhitectului-șef, documentații de urbanism în avizare. Se folosesc formularele vechi, cu o notă despre temeiul legal din art. 582 al Codului.

Cererile depuse de la 25 august se fac pe formularele noi și invocă noul Cod, chiar dacă actul de bază, de exemplu certificatul de urbanism, a fost emis pe legea veche. În acest caz, analiza pe fond se face după legea aplicabilă procedurii începute, tot cu trimitere la art. 582.

Practic: dacă ai obținut în iulie un certificat de urbanism și depui în octombrie cererea de autorizare, completezi formularul nou, dar documentația ta se judecă după regulile sub care a început procedura. Păstrează dovada datei de înregistrare a fiecărei cereri; ea decide ce lege ți se aplică.

Certificatele de urbanism emise înainte își păstrează valabilitatea

Ministerul afirmă explicit că certificatele de urbanism emise înainte de intrarea în vigoare a Codului rămân valabile, indiferent de tip: de informare, pentru construire sau desființare ori pentru operațiuni cadastrale. Valabilitatea nu se scurtează din cauza schimbării legii.

Diferența apare la prelungire. Prelungirea se cere pe formularul nou, distinct, și se operează prin scrierea ei direct pe certificatul sau pe autorizația originală, în câmpurile dedicate. Dacă certificatul a fost emis pe un plan urbanistic anulat ulterior în instanță, situația se judecă separat; un exemplu este cazul PUG-ului din Timișoara.

Autorizația veche: prelungire, lucrări neterminate, modificare

Ministerul tratează procedura de autorizare ca un drum care începe cu certificatul de urbanism (art. 249 din Cod) și se încheie cu recepția la terminarea lucrărilor (art. 280). Pentru autorizațiile emise pe Legea nr. 50/1991 sunt trei situații:

Pentru cine cumpără o casă sau un apartament într-un proiect început, tabelul spune ce trebuie să existe în dosarul vânzătorului: autorizația, eventuala prelungire scrisă pe ea și, la final, recepția. Pentru un proiect rezidențial reluat după o pauză, verificările sunt detaliate în ghidul despre avansul la un proiect reluat.

PUD și PUZ începute: data inițierii și aprobarea

Codul schimbă și documentațiile de urbanism. Ministerul răspunde la trei întrebări de tranziție:

• Data inițierii unui PUZ privat. Pentru documentațiile inițiate de persoane private, data inițierii în sensul art. 582 alin. (6) este data emiterii certificatului de urbanism, adică momentul în care solicitantul află că trebuie să elaboreze sau să modifice reglementările.
• PUD-urile analizate înainte de 25 august. Planurile urbanistice de detaliu analizate de comisia tehnică de urbanism înainte de intrarea în vigoare a Codului pot fi aprobate prin dispoziție a primarului, mecanismul nou al Codului, dacă respectă Legea nr. 169/2026 și sunt complete. Excepție fac cele pentru care competența aparține președintelui consiliului județean.
• Mai multe PUZ-uri pentru aceeași zonă. Lista solicitărilor de inițiere a PUZ se publică pe site-ul primăriei sau al consiliului județean (art. 66 alin. (3)), iar autoritățile pot stabili momentul potrivit al inițierii după o grilă de prioritate raportată la interesul public (alin. (4)–(6)).
• Avizele care lipsesc. Codul permite, la art. 582 alin. (2), ca avizele neobținute încă pentru o documentație începută să fie analizate simplificat în comisia de avizare integrată, cu păstrarea avizelor deja obținute.

Aici apare prima dispută juridică. Textul promulgat al Codului spune la art. 582 alin. (1) că procedurile de urbanism începute înainte rămân supuse legii de la inițiere, iar la alin. (6) că data inițierii este data la care actul care declanșează procedura este adus la cunoștința terților. Avocatul și profesorul universitar Ciprian Adrian Păun, într-o analiză publicată pe Juridice.ro la 24 septembrie, susține că mutarea acestei date la emiterea certificatului prelungește nejustificat aplicarea legii vechi. Tot el arată că un PUD aprobat prin dispoziție a primarului ar fi emis de un organ necompetent dacă procedura a rămas sub legea veche. Puterea primăriei de a alege „momentul oportun” pentru un PUZ este, în opinia lui, discreționară, fără termen și criterii legale clare.

Dezlipire, parcelare, PUD sau PUZ: pragurile noi

Pentru proprietarii de terenuri, cea mai practică parte a clarificărilor este delimitarea operațiunilor:

Sursa: clarificările MDLPA din 22 septembrie 2026, punctele 10 și 11. Codul tratează parcelarea la art. 216–219 și operațiunile cadastrale de comasare și dezmembrare la art. 239–240.

Pentru parcelarea pe bază de PUD, fiecare lot rezultat trebuie să aibă racordare la rețele, acces la drum public și la servicii publice și să respecte dimensiunile și forma minime din regulamentul aprobat. Ministerul explică scopul: controlul fragmentării excesive și protecția cumpărătorilor de loturi care s-ar dovedi neconstruibile, inclusiv a celor vândute prin „lotizări mascate” în extravilan.

Criticii văd două portițe. Păun arată că pragul numeric poate fi ocolit prin dezlipiri succesive, câte două loturi pe rând, și propune ca operațiunea să fie judecată după scop și după terenul inițial. Tot el contestă excepția pentru extravilan: ea nu se găsește în textul Codului, iar o declarație pe propria răspundere nu poate acoperi o nulitate absolută. Dacă cumperi un lot rezultat dintr-o împărțire recentă, cere documentele operațiunii: certificatul de urbanism, PUD-ul sau PUZ-ul și planul de parcelare.

Certificatul pentru operațiuni cadastrale: cazurile speciale

Certificatul de urbanism pentru operațiuni cadastrale este una dintre noutățile Codului. Ministerul a precizat unde este și unde nu este necesar:

• Preapartamentare și apartamentare: nu este necesar, fiindcă documentația pornește de la certificatul de atestare a edificării, emis pe baza autorizației de construire.
• Reapartamentare și subapartamentare făcute prin lucrări fără autorizație de construire: este necesar.
• Dezmembrarea terenului unui bloc (condominiu): nu este necesar dacă împărțirea respectă exact condițiile din autorizația de construire și din documentația de urbanism care a stat la baza ei; altfel, este necesar.

Pentru cumpărătorul unui apartament nou, consecința este simplă: înscrierea apartamentelor în cartea funciară se sprijină pe autorizație și pe atestarea edificării, nu pe un certificat nou.

Casele construite înainte de 1 august 2001 fără autorizație

Este întrebarea cu cea mai mare miză pentru proprietarii de case vechi, mai ales la țară. Răspunsul ministerului: pentru lucrările executate înainte de 1 august 2001 fără autorizație sau pentru care actele nu se mai pot reconstitui, se aplică în continuare mecanismul de intabulare din Legea cadastrului nr. 7/1996, pe baza certificatului de atestare fiscală, fără certificatul de atestare a edificării. Construcțiile pentru care s-a eliberat deja un certificat de atestare a edificării pe vechea procedură se pot înscrie pe baza acelui certificat.

Data nu este întâmplătoare: 1 august 2001 este ziua intrării în vigoare a Legii nr. 453/2001, care a modificat regimul autorizării, iar art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 permite intabularea construcțiilor mai vechi, în lipsa autorizației, pe baza certificatului fiscal. Alba24 a explicat la 29 octombrie cum arată dosarul în practică. Certificatul de atestare fiscală se cere de la primărie și trebuie să arate suprafața reală a construcției și a terenului, iar documentația cadastrală o întocmește o persoană autorizată. Nu există o listă unică de dovezi pentru anul construirii: primăria poate folosi evidențele fiscale, registrul agricol, arhiva sau planuri vechi.

Două limite contează. Prima: o casă veche nu face la fel de veche o extindere ulterioară. Un etaj, un garaj sau o anexă ridicată după 1 august 2001 fără autorizație nu intră în mecanismul pentru construcțiile vechi și poate cere regularizare. A doua: intabularea înseamnă înscrierea dreptului în cartea funciară, nu o autorizație și nu o verificare tehnică. Păun consideră răspunsul ministerului corect și util, dar subliniază că înscrierea nu atestă legalitatea urbanistică și că rămân deschise întrebări despre prescripție.

Dacă vinzi sau cumperi o astfel de casă, cere certificatul fiscal cu suprafața și anul, extrasul de carte funciară și, dacă există, dovezi despre ce s-a adăugat după 2001.

Construcțiile fără autorizație de după 2001: regularizarea

Legea veche permitea, prin art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991, intrarea în legalitate a unor construcții executate fără autorizație, pe bază de expertize. Codul nu mai păstrează acest mecanism. Ministerul precizează că o asemenea procedură trebuie să înceapă cu un certificat de urbanism, care se emite acum pe noul Cod, iar cererile noi formulate după 25 august urmează autorizația de regularizare din art. 301.

Comunicatul MDLPA din 13 august 2026 descrie regulile:

• Perioada tranzitorie: cel mult un an de la intrarea în vigoare a Codului, adică până în august 2027, pentru majoritatea categoriilor de construcții.
• Condiții cumulative: respectarea reglementărilor urbanistice, a cerințelor fundamentale de calitate, a protecției mediului și a celorlalte cerințe legale, plus siguranța demonstrată prin expertize ale experților atestați.
• Taxe: pentru construcțiile care nu intră în categoriile regularizabile după perioada tranzitorie, cotele de control de stat și taxele pentru certificat și autorizare sunt de zece ori mai mari decât la executarea legală.
• Impozit: pentru clădirile nelegalizate, impozitul pe clădire se majorează cu 100%, de la constatarea de către primărie până la regularizare sau desființare.
• După termen: rămân regularizabile doar locuințele unifamiliale cu parter sau parter și etaj, de maximum 150 mp desfășurați, în afara zonelor protejate, anexele locuințelor și cele gospodărești, anexele agricole de maximum 150 mp și închiderile de balcoane fără extindere pe domeniul public.

Dacă cerințele nu pot fi îndeplinite, Codul prevede aducerea la conformitate sau desființarea. Despre impozitul majorat și închiderile de balcoane, vezi scandalul balcoanelor închise.

POT: eroarea recunoscută care nu a fost încă reparată

Procentul de ocupare a terenului arată ce parte din parcelă poate fi acoperită de construcții. Codul a introdus în anexa nr. 1 o definiție nouă a POT. Ministerul spune, la punctul 7 al clarificărilor, că definiția nu se aplică documentațiilor de urbanism aprobate înainte de 25 august 2026, fiindcă valorile din PUG-urile și PUZ-urile existente au fost calculate după definiția veche. Tot ministerul recunoaște că problema vine dintr-o eroare materială apărută la procesarea unui număr foarte mare de amendamente într-un timp scurt și că eroarea era în procedura de rectificare.

Rectificarea publicată la 14 octombrie nu a rezolvat definiția. La 2 noiembrie, Alin Tișe, președintele Consiliului Județean Cluj, a cerut Guvernului și ministerului modificarea urgentă a Codului, între altele pentru definiția suprafeței construite. Exemplul lui: aleea, parcarea, gardul și locul de joacă intră acum în suprafața construită, deși legea veche le excludea. O casă de 120 mp pe un teren de 500 mp, cu POT maxim de 35%, ajunge astfel la 189 mp considerați ocupați, adică 37,8% (calcul propriu), iar autorizația nu mai poate fi emisă. Pe vechea definiție, aceeași casă ocupa 24% din teren.

Pentru cine are un teren într-o zonă cu PUG sau PUZ aprobat înainte de 25 august, poziția ministerului oferă o protecție, dar una contestată: Păun arată că ministerul nu poate stabili intenția legiuitorului și că o rectificare nu poate schimba fondul unei norme. Pentru documentațiile noi, aprobate după 25 august, definiția se aplică așa cum este scrisă până la o modificare votată în Parlament.

Ce valoare juridică au clarificările ministerului

Documentul din 22 septembrie nu este publicat în Monitorul Oficial și nu este o normă de aplicare. Ministerul îl prezintă ca prim set de precizări, urmat de alte precizări, instrucțiuni sau ghiduri.

Criticile vin din două direcții. Păun scrie că documentul nu este nici interpretare oficială, nici act normativ, deci nu obligă autoritățile locale, prefectul sau instanțele, ci cel mult structurile subordonate ministerului. Când adaugă reguli pe care Codul nu le conține, devine, în opinia lui, un act normativ nepublicat. Poate proteja încrederea legitimă a celui care l-a urmat, dar nu validează actele emise pe baza lui. Recomandarea lui pentru profesioniști este ca beneficiarul să fie avertizat în scris asupra riscului.

Consiliul Județean Cluj pune problema din partea administrației: fără norme de aplicare, primăriile și funcționarii aplică reguli neclare și riscă să răspundă în instanță. Pentru tine, concluzia practică este că un răspuns al ministerului poate fi folosit ca argument la primărie, dar nu ca garanție. Unde miza este mare, cere un punct de vedere scris al primăriei sau al unui jurist.

Cine poate cere autorizația: superficia și uzufructul

Articolul 245 din Cod enumeră cine poate cere executarea lucrărilor: titularii dreptului de proprietate, titularii altor drepturi reale corespunzătoare proprietății publice și, pentru anumite lucrări mici, titularii unui drept de creanță, cu acordul proprietarului. Ministerul interpretează enumerarea ca nefiind limitativă, astfel încât să includă și superficia, dreptul constituit tocmai pentru a construi pe terenul altcuiva (art. 693 din Codul civil).

Păun consideră interpretarea extensivă și fără suport în text. Consiliul Județean Cluj dă exemple concrete de oameni blocați: părinții care au donat nuda proprietate copiilor și au păstrat uzufructul, dezvoltatorii cu drept de superficie și parcurile fotovoltaice construite pe superficie. Dacă te afli într-una dintre aceste situații, discută cu primăria înainte de a plăti proiectul.

Casa la țară, frontul existent și notificarea

Codul a introdus o procedură simplificată de notificare pentru anumite lucrări, inclusiv casele mici. Potrivit Consiliului Județean Cluj, pentru casa de la țară de până la 150 mp, notificarea depinde de proiecte-tip care nu există încă, fiindcă metodologia concursurilor pentru ele nu a fost emisă. Rămâne calea proiectului individual, cu costuri apropiate de o autorizație obișnuită.

La procedura de notificare, participarea arhitectului cu drept de semnătură este obligatorie (art. 264 alin. (8)). OAR București a propus la 9 noiembrie o soluție provizorie pentru dovada de luare în evidență a proiectelor notificate, care nu au certificat de urbanism: încărcarea notificării în locul certificatului. Consiliul Național al OAR urmează să decidă procedura în decembrie 2026.

A doua problemă semnalată de Cluj este construirea pe o parcelă dintr-un front de clădiri existent. Legea veche permitea autorizarea fără documentație de urbanism; Codul cere acum un PUD, cu timp și costuri în plus.

Arhitecții-șefi, primăriile și branșamentele

Ministerul a liniștit două temeri ale administrației locale. Arhitecții-șefi și funcționarii care nu îndeplinesc noile condiții nu trebuie reconfirmați: condițiile se consideră îndeplinite pentru cei care ocupau funcția, iar aceștia au 36 de luni să urmeze cursurile cerute, potrivit art. 465^1 din Codul administrativ. Dreptul de semnătură de la OAR sau de la Registrul Urbaniștilor nu este condiție pentru funcția de arhitect-șef.

Pentru branșamente, regula este simplificarea: racordarea unei construcții existente la utilități pe domeniul public se face pe baza acordului sau autorizației administratorului drumului, nu a unei autorizații de construire (art. 267 alin. (1)), iar în limitele proprietății private, fără nicio formalitate. Pentru construcțiile noi, acordul se emite concomitent cu autorizația, ca să nu rămână case terminate fără utilități.

Consiliul Județean Cluj semnalează și o schimbare de competență: urbanismul pentru 18 comune din zona metropolitană trece de la consiliul județean la primăria municipiului Cluj-Napoca, fără ca municipiul să fi cerut acest lucru și fără resurse dedicate. Potrivit aceleiași sesizări, ghișeul unic digital național, promis de Cod, nu are calendar sau buget, iar comisia de avizare integrată funcționează deocamdată prin e-mail.

Propunerile de modificare: ce ar repara și ce obiecții au

Propunerea B576/2026 a senatorului Cseke Attila a fost înregistrată la 19 octombrie și era încă în dezbatere la Senat la 12 noiembrie. Consiliul Legislativ a avizat-o favorabil, cu observații, la 5 noiembrie (avizul nr. 918/2026). Propunerea vizează definiția POT, tranziția dosarelor începute sub legile anterioare și sancționarea unor lucrări executate fără autorizație înainte de Cod. Fișa legislativă B576/2026

Consiliul Legislativ avertizează însă că modificarea unui cod la scurt timp după intrarea în vigoare poate afecta securitatea raporturilor juridice și semnalează riscuri de neconstituționalitate. Cere, între altele, rescrierea prevederii pentru localitățile cu PUG anulat, care în forma propusă ar încălca principiul neretroactivității, și reanalizarea articolului despre contravențiile anterioare Codului.

Textul propunerii B576/2026 include următoarele modificări:

• restabilirea în definiția POT a excepțiilor pierdute la redactare: amenajările exterioare, piscinele neacoperite, panourile fotovoltaice și construcțiile temporare de cel mult șase luni nu ar mai intra în suprafața construită;
• simplificarea autorizării pe o parcelă dintr-un front construit existent și a supraetajărilor sau extinderilor, când clădirile vecine au același regim de înălțime;
• confirmarea, în lege, a regulii că procedurile începute rămân sub legea de la inițiere și că certificatele emise sau cerute anterior își păstrează valabilitatea;
• un articol nou, 582^1, pentru sancționarea lucrărilor fără autorizație anterioare Codului după legea de la data faptei, cu prescripția calculată de la finalizarea construcției.

Pe 9 noiembrie, Senatul a respins o altă propunere de modificare, L601/2026, și a trimis-o Camerei Deputaților. La 12 noiembrie, proiectele erau la stadii diferite, iar prevederile discutate aici nu făceau parte din legea în vigoare. Fișa legislativă L601/2026

Ce a mai precizat ministerul în octombrie

În al doilea set de precizări, publicat la 20 octombrie, MDLPA interpretează majorarea de zece ori din art. 301 alin. (8) ca aplicabilă situațiilor din alin. (7). Dacă locuința unifamilială se încadrează în criteriile alin. (2), calculul cotelor și taxelor se face fără multiplicatorul de zece ori. Verifică încadrarea exactă înainte să estimezi bugetul regularizării. Precizările MDLPA din 20 octombrie

Pentru construcții noi care cer autorizație, ministerul precizează că o locuință parter se poate executa în regie proprie în mediul rural, iar garajele, terasele și anexele gospodărești parter se pot face în regie proprie și în mediul urban. La construcțiile existente, distinge între reparații curente, lucrări de amenajare și intervenții care cer o analiză tehnică separată. Proiectul tehnic de execuție rămâne necesar acolo unde îl cere legea, indiferent cine execută lucrările. Precizările MDLPA despre art. 279, 285, 292 și 298

Primele efecte în cifre

În septembrie 2026, prima lună întreagă sub noul Cod, s-au eliberat 2.225 de autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 718 mai puține decât în august (2.943) și cu 38,2% sub septembrie 2025, potrivit comunicatului INS din 30 octombrie. Scăderea s-a văzut în toate regiunile, cu excepția regiunii Centru. Pe primele nouă luni, autorizațiile rezidențiale au fost cu 15,5% sub 2025.

INS nu atribuie cauze. Autorizațiile din septembrie includ și cereri depuse înainte de 25 august, soluționate pe legea veche, iar seria era deja în scădere înainte de Cod. Datele pentru octombrie apar la 27 noiembrie 2026 și vor arăta mai clar dacă tranziția frânează autorizările.

Ce faci acum, pe situații

Ce verifici când cumperi un teren sau o casă

• Certificatul de urbanism de informare pentru parcelă, emis recent, cu regimul juridic, economic și tehnic al terenului.
• Documentația de urbanism aplicabilă (PUG, PUZ, PUD) și data aprobării ei: înainte sau după 25 august 2026 contează pentru POT.
• Istoricul lotului: dacă provine dintr-o împărțire recentă, cere documentele operațiunii (certificat, PUD sau PUZ, plan de parcelare).
• Accesul la drum și utilitățile fiecărui lot, cerute de Cod pentru parcelări.
• Extrasul de carte funciară și, la casele vechi, certificatul fiscal cu anul și suprafața.
• Construcțiile adăugate după 1 august 2001 și dovada autorizării lor.
• Autorizația și recepția la clădirile noi sau în construcție.

Pentru verificările generale ale unui teren, ghidurile noastre locale le iau pe rând; de exemplu, terenul de vânzare în Ilfov. Lista actelor pentru o vânzare este în ghidul despre actele necesare la vânzarea unui apartament.

Ce urmează

• Decembrie 2026: Consiliul Național al OAR decide procedura pentru proiectele supuse notificării.
• 27 noiembrie 2026: INS publică autorizațiile din octombrie, a doua lună întreagă sub Cod.
• În Parlament: votul Senatului pe propunerile de modificare (b576/2026 și celelalte), apoi Camera Deputaților; miza principală este definiția POT.
• La minister: alte seturi de precizări, instrucțiuni sau ghiduri, anunțate în documentul din 22 septembrie.
• August 2027: se încheie perioada tranzitorie de un an pentru regularizarea majorității construcțiilor fără autorizație.
• 1 iulie 2027 și 1 noiembrie 2028: până la prima dată se adoptă actele pentru transferul competențelor de urbanism în București, iar de la a doua, atribuțiile primarilor de sector trec la primarul general (art. 584 din Cod).

Dicționar

• Certificat de urbanism (CU): actul de informare al primăriei despre regimul unui teren și condițiile pentru o operațiune; nu dă dreptul de a construi.
• PUG, PUZ, PUD: planul urbanistic general (al localității), zonal (al unei zone) și de detaliu (al unei parcele sau al unui grup mic de parcele).
• POT: procentul de ocupare a terenului, partea din parcelă care poate fi acoperită de construcții.
• Dezlipire (dezmembrare): împărțirea cadastrală a unui teren; în sensul Codului, în două imobile.
• Parcelare: împărțirea unui teren în trei sau mai multe parcele pentru construcții noi, cu condiții urbanistice.
• Notificare: procedura simplificată prin care anumite lucrări se comunică primăriei în loc să fie autorizate.
• Autorizație de regularizare: actul prin care o construcție executată fără autorizație poate intra în legalitate, dacă respectă regulile.
• Certificat de atestare a edificării: documentul care confirmă că o construcție a fost realizată, folosit la intabulare.

Următorul pas, cu Lacheie.ro

Dacă vinzi o casă sau un teren, pune actele în ordine înainte de anunț: certificatul fiscal, extrasul de carte funciară, certificatul de urbanism de informare. Pagina pentru proprietari explică cum publici anunțul și cum ajunge la cererile compatibile.

Dacă vrei să cumperi, publică gratuit o cerere pe Lacheie.ro, cu zona, bugetul și tipul de proprietate. Proprietarii și agențiile îți pot răspunde cu oferte potrivite. Poți compara apoi ofertele cu terenurile de vânzare și casele de vânzare publicate pe site.

Întrebări frecvente

Certificatul de urbanism obținut înainte de 25 august 2026 mai este valabil?

Da. Ministerul Dezvoltării precizează că certificatele emise înainte de intrarea în vigoare a Codului își păstrează valabilitatea, indiferent de tip. Prelungirea se cere însă pe formularul nou, iar cererea de autorizare depusă acum se face tot pe formularul nou, cu analiza pe fond după procedura începută.

Pot să-mi împart terenul în trei loturi fără PUZ?

Da, dacă loturile sunt pentru case individuale: între 3 și 12 loturi, parcelarea se face pe bază de PUD, o singură dată pe teren, dacă loturile au acces la un drum existent sau reglementat. Fiecare lot trebuie să aibă racordare la rețele și acces la drum public. Peste 12 loturi sau pentru altă funcțiune este nevoie de PUZ.

Cum intabulez o casă construită în anii '90 fără autorizație?

Pe baza certificatului de atestare fiscală eliberat de primărie și a documentației cadastrale, potrivit art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, fără certificat de atestare a edificării. Regula se aplică doar pentru ce s-a construit înainte de 1 august 2001; extinderile ulterioare fără autorizație pot cere regularizare.

Ce se întâmplă dacă nu regularizez o construcție fără autorizație?

După perioada tranzitorie de un an, majoritatea categoriilor nu mai pot fi regularizate. Primăria poate dispune desființarea, cu recuperarea cheltuielilor, sau poate cere instanței desființarea. Până la regularizare sau desființare, impozitul pe clădire se majorează cu 100%, de la constatarea faptei.

De ce nu mai pot construi casa pe care o plănuiam, deși terenul nu s-a schimbat?

Cel mai probabil din cauza definiției noi a POT, care include în suprafața construită și elemente pe care legea veche le excludea, ca aleile sau parcarea. Ministerul spune că definiția nu se aplică planurilor aprobate înainte de 25 august 2026, dar pentru planurile noi rămâne în vigoare până la o modificare a legii.

Sunt obligatorii clarificările ministerului pentru primărie?

Nu ca o lege. Documentul nu este publicat în Monitorul Oficial și nu este o normă de aplicare. Juriștii care l-au analizat spun că nu obligă autoritățile locale sau instanțele, dar poate fi folosit ca argument. Pentru situațiile cu miză mare, cere un răspuns scris de la primărie.

Se aplică noul Cod și apartamentelor?

Da, pentru lucrările care cer autorizație, pentru operațiunile cadastrale și pentru închiderile de balcoane executate fără autorizație. Preapartamentarea și apartamentarea unui bloc nou nu cer certificat de urbanism pentru operațiuni cadastrale, fiindcă pornesc de la certificatul de atestare a edificării.

Material informativ, nu consultanță juridică sau fiscală. Informațiile reflectă situația verificată la 12 noiembrie 2026.