Scandalul balcoanelor închise: cine a vrut impozit dublu, cine dă înapoi și ce faci acum

Ideile principale

• Nu există o taxă separată pe balcon. Scandalul a pornit de la o regulă din noul Cod al urbanismului care dublează impozitul pe anumite clădiri rămase neregularizate.
• În Ordinul nr. 1389 din 5 noiembrie, Ministerul Dezvoltării spune că simpla închidere a balconului într-un bloc ridicat legal nu justifică dublarea impozitului.
• În șase zile, ministrul a trecut de la avertismentul privind amenzile la asigurări pentru proprietarii cu balcoane vechi. Ordinul clarifică aplicarea legii; textul Codului rămâne același.
• Primarii din Arad și Cluj-Napoca exclud suprataxarea, iar primarul Bacăului numește legislația aberantă. Piatra Neamț a anunțat că nu va face controale generalizate.
• Prescripția unei amenzi nu pune actele în ordine. Dacă vinzi sau cumperi, compară planul cadastral cu apartamentul real.

Ministerul Dezvoltării spune că impozitul nu se dublează doar pentru că ai închis balconul unui bloc construit legal. Regula care a speriat proprietarii e însă tot în Cod: impozitul pe anumite clădiri neregularizate se majorează cu 100%. A fost suficient ca formularea să fie citită și pentru balcoane, iar câțiva metri pătrați de termopan au ajuns subiect de ceartă între primari și București. Pe 5 noiembrie, ministrul a semnat un ordin care explică de ce nu se aplică majorarea în acest caz. Mai jos găsești cine a spus ce, unde se termină promisiunile și ce poți face pentru balconul tău. Situația este la zi la 6 noiembrie 2026.

De ce ar fi plătit un balcon impozit dublu

Proiectul Codului amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor a venit de la Guvern în 2023. Parlamentul a adoptat forma finală la sfârșitul lui iulie 2026, iar Legea nr. 169/2026 a intrat în vigoare pe 25 august. Art. 301 alin. (11) din Cod vizează clădirile executate cu nerespectarea autorizației sau a procedurilor de autorizare, rămase neregularizate la intrarea în vigoare. Pentru ele, impozitul se majorează cu 100% de la constatarea autorității locale și până la regularizare sau desființarea lucrărilor neautorizate.

Aici a început disputa: dacă o lucrare neautorizată afectează doar balconul, intră tot apartamentul sub această regulă? Miza nu era mică. Arhitectul Vladimir Grigorov a estimat la Antena 3 CNN că 90% dintre balcoanele închise nu au autorizație. Este estimarea lui; nu există în articolul citat un inventar care să o confirme.

Pe 16 octombrie, avocatul Bogdan Pițigoi explica în Alba24 cum ar fi arătat lectura cea mai dură: impozitul pe întregul apartament ar fi sărit de la 400 la 800 de lei, pentru câțiva metri pătrați de balcon. În exemplul Primăriei Iași pentru zona A, la 63 mp construiți desfășurați impozitul din 2026 era de 337 de lei. Dublul ar fi fost 674 de lei: un calcul ilustrativ, nu o decizie de impunere. Ironia este că balcoanele și logiile intră deja în definiția fiscală a suprafeței construite desfășurate, așa cum arătăm în ghidul despre impozitul pe locuință în 2027.

De ce ar vrea statul așa ceva

Răspunsul ministrului Dezvoltării, Marcel-Alexandru Stoica: „legea pedepsește construcțiile ilegale, nu termopanele de la balcon”. În lectura ministerului, majorarea a fost gândită pentru clădiri ridicate integral fără autorizație, cum ar fi o construcție apărută fără acte în curtea unei case.

Stoica a ajuns la minister odată cu Guvernul învestit pe 20 octombrie, deci a moștenit legea. Tot el o critică: spune că s-a lucrat „pe repede înainte”, pentru că era jalon în PNRR. Ironia este că același Cod a fost prezentat ca o simplificare, iar acum ministrul a avut nevoie de un ordin ca să explice ce se întâmplă cu termopanele.

Primarul Brăilei, Viorel Dragomir, are altă explicație. Spune că niște „minți odihnite” din Capitală s-au gândit cum să mai ia bani de la români. Este acuzația primarului; nu am găsit un calcul public al încasărilor care să o susțină. Arhitectul Grigorov dă vina pe anii în care statul și primăriile au gestionat slab fenomenul și spune că acum încearcă să dreagă o situație de fapt.

Cum s-a schimbat mesajul în șase zile

În mai puțin de o săptămână, un proprietar a auzit că trebuie să meargă la arhitect, că are răgaz până în august 2027, apoi că pentru un balcon vechi nu mai are nimic de făcut. Diferența e în actul scris: ordinul discută prescripția amenzilor și posibilitatea regularizării. Nu acordă automat acte pentru lucrarea făcută.

Primarii: „minți odihnite”, legislație aberantă și fără controale

În plină discuție despre taxele locale pe 2027, primarii nu au mai așteptat Bucureștiul. Tabelul adună pozițiile relatate până pe 6 noiembrie, inclusiv declarații de dinaintea ordinului. Materialul din 6 noiembrie despre Bibarț, Viziteu și Lasconi nu precizează când au fost făcute declarațiile lor.

Pe stradă, discuția e mai puțin juridică. O pensionară cu 1.800 de lei pe lună a spus la Antena 3 CNN că nu poate duce costurile pentru un balcon închis acum 20 de ani. Alții întreabă de ce ar plăti pentru lucrări făcute de fostul proprietar. La Timișoara, Federația Asociațiilor de Locatari cere modificarea sau eliminarea sancțiunii și amintește că unele lucrări s-au făcut chiar în programele de reabilitare termică ale primăriei. Pe asta, ministrul le dă dreptate: i se pare absurd ca oamenii să suporte problemele balcoanelor închise la anvelopare.

Ce spune Ordinul nr. 1389 din 5 noiembrie

Ordinul semnat de ministru și publicat pe site-ul MDLPA aprobă instrucțiuni de aplicare a art. 301. Iată ce scrie în anexă:

• Blocul construit legal rămâne legal. Închiderea unui balcon nu schimbă felul în care a fost autorizată construcția blocului.
• Fără dublare pentru simpla închidere. În interpretarea ministerului, direcțiile de taxe nu pot dubla impozitul apartamentului pe acest motiv. Ordinul califică dublarea drept „disproporționată, abuzivă și neconstituțională” în exemplul unui apartament de 70–80 mp cu 3–4 mp de balcon modificat fără acte.
• Regularizare fără termenul din august 2027. Pentru închiderea balcoanelor sau logiilor la bloc, fără extindere pe domeniul public, poți cere oricând autorizație de regularizare în condițiile legii. Se aplică taxele standard de autorizare. Termenul de 25 august 2027 și taxele înzecite țin de un regim separat pentru alte categorii de construcții.
• Amenzile prescrise nu revin. Pentru balcoanele vechi, ordinul invocă termenul de trei ani de la terminarea faptei și spune că legea nouă nu poate sancționa retroactiv faptele prescrise.
• Fără inventar general. Codul nu obligă primăriile să inventarieze toate balcoanele închise fără autorizație.
• Extinderile pe domeniul public rămân un caz separat. Dacă balconul sau logia de la parter a fost extinsă pe teren public, nu beneficiază de regimul descris pentru simpla închidere.

În interviul din 5 noiembrie, Stoica a mai spus că a semnat un al doilea ordin, pentru a implica asociațiile administrațiilor locale și reprezentanții arhitecților în analiza prevederilor greu de aplicat. Declarația confirmă anunțul; textul acelui document nu a fost prezentat în interviu.

Ce nu rezolvă ordinul

Legea rămâne scrisă la fel. Ordinul explică aplicarea art. 301 și nu îl modifică. Ministrul spune că va veni cu amendamente. La 6 noiembrie nu am identificat o modificare adoptată pentru această prevedere sau un calendar parlamentar pentru propunerile anunțate.

Trei ani în ordin. Ce spune Codul? Regula veche, din Legea nr. 50/1991, prevedea trei ani pentru constatarea și sancționarea contravențiilor. Înalta Curte a stabilit că, în cazul analizat al unei construcții executate fără autorizație și terminate în fapt, termenul curgea de la terminarea lucrării. Noul Cod are și un termen de cinci ani, la art. 571 alin. (2), dar acesta privește contravențiile de la art. 570. Lucrările fără notificare sau autorizație sunt reglementate separat, la art. 357. Pentru o situație concretă contează ce s-a făcut, când s-a terminat lucrarea și ce reguli i se aplicau.

Prescripția nu ține loc de autorizație. Chiar dacă amenda nu mai poate fi aplicată, lucrarea nu devine automat legală. Ministrul a spus că pentru balcoanele vechi nu mai sunt necesare demersuri, dar ordinul scris lasă deschisă calea regularizării. La vânzare, actele și configurația apartamentului contează în continuare.

Amenzile nu au dispărut. Art. 357 prevede 5.000–50.000 de lei pentru lucrări făcute fără notificarea obligatorie ori cu nerespectarea proiectului notificat și 50.000–1.000.000 de lei pentru cele făcute fără autorizația cerută sau cu încălcarea ei. Sumele sunt intervale prevăzute pentru contravenții, nu o amendă fixă pentru un balcon.

Costul depinde de lucrare. Ordinul indică taxele standard de autorizare, nu fixează un cost total pentru proiect, eventuale expertize și documente.

Unde a apărut ordinul. PDF-ul este disponibil pe site-ul ministerului. Ministrul spune că l-a trimis spre publicare în Monitorul Oficial, Partea I. La verificarea din 6 noiembrie, nu am identificat un număr în care să fi apărut.

Ce faci, în funcție de balconul tău

Dacă primești o decizie cu impozitul dublat din cauza balconului, cere în scris direcției de taxe temeiul și modul de calcul. Menționează Ordinul nr. 1389 și verifică termenul de contestație trecut în decizie.

Dacă vinzi sau cumperi un apartament cu balcon închis

Aici rămâne miza practică. Specialiștii citați de Antena 3 avertizează că lipsa actelor poate bloca vânzarea, iar Alba24 notează că o configurație diferită de cea din documente poate crea probleme mai ales la cumpărarea cu credit ipotecar. Actualizarea documentației cadastrale poate rezolva neconcordanțele din plan, după ce este clarificat regimul lucrării.

Dacă vinzi:

• Compară planul cadastral cu apartamentul real.
• Strânge ce ai: proiectul de reabilitare, notificări, autorizații, data aproximativă a lucrării.
• Spune din anunț că balconul e închis și ce acte are. Cumpărătorul oricum va întreba.
• Adaugă verificarea la actele necesare pentru vânzare și ține cont de ea când stabilești prețul apartamentului.

Dacă cumperi:

• Cere planul cadastral și verifică dacă suprafețele se potrivesc cu ce vezi la vizionare.
• Întreabă cine a închis balconul, când și dacă a fost atins vreun perete.
• Dacă iei credit, întreabă din timp banca și notarul ce acte cer pentru această situație.
• Uită-te în contract la suprafețe, pentru că de ele depinde și impozitul anual.

Acestea sunt verificări de bun-simț, nu o listă oficială. Ordinul nu spune ce cere un notar sau o bancă.

Ce urmează

Urmărește patru lucruri: apariția ordinului în Monitorul Oficial, eventualele amendamente trimise Parlamentului, regulamentele locale pregătite la Iași, Oradea și Bacău și hotărârile pentru taxele din 2027. Scandalul s-a mutat de la „plătești dublu” la „cine are actele în regulă”. Pentru un proprietar care vrea să vândă, a doua întrebare poate conta mai mult decât prima.

Următorul pas

Dacă pregătești o vânzare, calculează și impozitul la vânzarea locuinței. Dacă ai o locuință de vânzat sau de închiriat, pe pagina pentru proprietari vezi cum publici anunțul pe Lacheie.ro. Dacă vrei să cumperi sau să închiriezi, poți publica gratuit o cerere cu zona și bugetul tău, iar proprietarii și agențiile îți pot răspunde cu oferte potrivite.

Întrebări frecvente

Trebuie să fac ceva până în 25 august 2027 pentru balcon?

Potrivit ordinului, termenul din 25 august 2027 nu se aplică închiderii unui balcon fără extindere pe domeniul public. Pentru o astfel de lucrare poți cere regularizarea oricând, dacă sunt îndeplinite condițiile legale.

Poate veni primăria să-mi verifice balconul?

Faptul că primăriile nu trebuie să inventarieze toate balcoanele nu exclude verificări punctuale. Timișoara a anunțat că nu va face controale pe această temă până la clarificarea regulilor; este poziția administrației locale, nu o interdicție națională.

Am cumpărat apartamentul cu balconul deja închis. Răspund eu?

Ordinul nu tratează separat această situație. Data cumpărării nu este data lucrării. Caută planurile vechi și întreabă asociația dacă există un proiect sau documente care arată când și cum s-a închis balconul. Dacă nu poți dovedi vechimea, nu semna o declarație pe care nu o poți susține. Primăria îți poate comunica în scris ce acte sunt necesare în cazul tău.

Material informativ, nu consultanță juridică sau fiscală. Informațiile reflectă situația verificată la 6 noiembrie 2026. Pentru cazul tău, verifică textul în vigoare și cere un răspuns scris de la primărie.