Autorizațiile de construire în București: disputa primărie–arhitecți și noul Cod

Ideile principale

• Disputa a pornit la 2 noiembrie 2026, când viceprimarul general Stelian Bujduveanu a acuzat arhitecții de documentații de urbanism greșite; OAR București a respins generalizarea la 4 noiembrie.
• Ambele tabere admit că există dosare întocmite prost. Diferă cauza: primăria vede documentațiile, arhitecții văd practicile neunitare, interpretările diferite și termenele depășite.
• Din 25 august 2026 se aplică Codul urbanismului (Legea 169/2026), care a abrogat Legile 50/1991 și 350/2001. Cererile înregistrate până la 24 august 2026 se soluționează pe legea veche.
• De la 1 noiembrie 2028, autorizațiile de construire din București trec de la primăriile de sector la Primăria Generală, iar dosarele aflate în lucru continuă fără reluarea procedurii.
• În septembrie 2026 s-au emis cu 38,2% mai puține autorizații pentru clădiri rezidențiale decât în septembrie 2025; în regiunea București–Ilfov, 231 față de 385.
• Lucrările făcute fără autorizație pot fi regularizate până la 25 august 2027, cu taxe de zece ori mai mari. Pentru cumpărător, actele construcției contează mai mult decât promisiunile.

De ce se ceartă Primăria Capitalei cu arhitecții și ce schimbă asta pentru cine cumpără, construiește sau renovează o locuință în București? Pe scurt, primăria spune că o parte din blocaje vin din documentații greșite. Arhitecții răspund că vin din reguli aplicate diferit de la un ghișeu la altul și din termene care nu se respectă. Între timp, regulile s-au schimbat complet: din 25 august 2026, autorizarea construcțiilor urmează Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, iar din 1 noiembrie 2028 autorizațiile din Capitală vor fi emise centralizat.

Articolul privește locuințele din București: apartamente noi, case vechi, extinderi și renovări. Explică disputa, legea în vigoare, cifrele oficiale și ce verifici, pe situații. Informațiile reflectă situația verificată la 11 noiembrie 2026.

Ce a spus viceprimarul general la 2 noiembrie

Luni, 2 noiembrie 2026, la evenimentul „Orașul meu – Acasă și la birou”, ediția a V-a, viceprimarul general Stelian Bujduveanu a spus că „arhitecții au creat un prejudiciu colosal în societate”. Acuzația concretă: documentații de urbanism „strâmbe”, promovate în primării, după care beneficiarilor li s-ar fi spus că primăria are ceva cu ei.

Exemplul ales de viceprimar a fost o casă istorică dintr-o zonă protejată. Proprietarul voia să demoleze, iar arhitectul ar fi cerut un certificat de urbanism pentru „reconfigurare” sau „remodelare”. Când a venit apoi cu o documentație de demolare, cererea a fost respinsă: pentru demolare trebuia cerut de la început un certificat de desființare. Fraza care a rămas: „Cuvântul modelare nu există”.

Viceprimarul a descris și o practică nouă. La audiențele din primărie sunt chemați acum împreună beneficiarul și arhitectul. Primăria cere oamenilor să vină să discute proiectul înainte de depunere, „de la cea mai mică casă până la cel mai mare proiect imobiliar”, ca să nu ajungă peste doi ani la petiții și plângeri prin avocați.

Declarațiile nu au fost însoțite de cifre: câte dosare au fost respinse, din ce motive și în cât timp. Fără aceste date, acuzația rămâne o apreciere generală a administrației, nu un bilanț verificabil.

Răspunsul arhitecților: greșeli punctuale, nu vină colectivă

Filiala București a Ordinului Arhitecților din România a răspuns printr-o poziție publicată la 4 noiembrie 2026. Organizația nu neagă că există documentații întocmite necorespunzător. Respinge însă ideea că o profesie întreagă ar fi produs un „prejudiciu colosal” și cere ca fiecare caz să fie analizat separat.

Pentru OAR București, blocajele din urbanism, avizare și autorizare nu pot fi puse pe seama unei singure categorii profesionale. Filiala enumeră patru cauze pe care le consideră cunoscute de arhitecți, de administrație și de beneficiari:

1. practicile neunitare de avizare;
2. interpretările diferite ale legislației;
3. depășirea termenelor legale;
4. lipsa de predictibilitate.

Propunerea este un cadru comun de lucru. Arhitecții cer standarde și ghiduri practice elaborate împreună cu Primăria Municipiului București și cu primăriile celor șase sectoare: ce trebuie să conțină o documentație, cum se interpretează regulamentele și ce pași are fiecare aviz. Formula din titlul poziției este „Arhitecții și administrația sunt parteneri în dezvoltarea orașului”. Nici poziția OAR nu conține cifre despre durata medie a avizării sau despre numărul dosarelor întârziate.

Replica a reapărut în presă la 10 noiembrie 2026, când Business24 a relatat-o pe larg. Până la 11 noiembrie nu am găsit un răspuns public al primăriei la propunerea de ghiduri comune.

Unde au dreptate ambele tabere

Cele două poziții se suprapun mai mult decât lasă să se vadă tonul. Primăria spune că există documentații greșite; OAR confirmă că există. OAR spune că termenele legale sunt depășite și că avizarea diferă de la o instituție la alta; viceprimarul nu a vorbit despre termene, ci despre calitatea dosarelor. Disputa este despre pondere: cât din întârziere vine de la proiectant și cât de la ghișeu.

Exemplul viceprimarului ține de un lucru de bază: certificatul de urbanism se cere pentru scopul real. Noul Cod spune explicit, la articolul 249, că autorizarea începe cu certificatul de urbanism „pentru construire/desființare”. Dacă vrei să demolezi, cererea trebuie să spună asta de la început.

Observațiile OAR țin de sistem. Bucureștiul lucrează cu un Plan Urbanistic General aprobat în 2000, autorizațiile sunt emise atât de Primăria Generală, cât și de cele șase primării de sector, iar din august 2026 toată lumea aplică o lege nouă, cu formulare noi. Într-o asemenea tranziție apar mai des și documentații greșite, și interpretări diferite. Cele două explicații nu se exclud.

Pentru cititor, concluzia practică este aceeași din ambele direcții: un dosar complet și corect încadrat de la început scurtează drumul, iar un termen depășit de instituție are acum consecințe prevăzute de lege. Restul articolului arată care sunt acestea.

Regulile s-au schimbat la 25 august 2026

Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor este Legea nr. 169 din 5 august 2026, publicată în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026. A intrat în vigoare la 25 august 2026. Fișa legislativă a Senatului arată un drum de peste trei ani: proiectul a fost înregistrat la 10 aprilie 2023, Camera Deputaților l-a adoptat la 29 iulie 2026, cu 236 de voturi pentru, 4 împotrivă și 51 de abțineri, după 781 de amendamente admise, iar Senatul l-a votat a doua zi, cu 91 de voturi pentru. Legea a fost promulgată prin Decretul nr. 720/2026.

Codul înlocuiește legile pe care încă le citează multe ghiduri. Potrivit articolului 576 alineatul (3), la intrarea lui în vigoare au fost abrogate:

• Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul;
• Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții;
• articolele 1–9, 11–40 și 42–44 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții.

Ministerul Dezvoltării a publicat un set de clarificări privind aplicarea Codului. Documentul admite deja o problemă: definiția procentului de ocupare a terenului (POT) a fost afectată de o eroare materială, apărută la procesarea unui „număr enorm de amendamente”, aflată în procedură de rectificare. Până atunci, ministerul precizează că noua definiție nu se aplică planurilor urbanistice aprobate înainte de 25 august 2026.

Articolul 583 alineatul (4) a dat instituțiilor care emit avize 120 de zile de la publicare ca să-și actualizeze procedurile. Termenul se împlinește la începutul lui decembrie 2026, deci încă se lucrează după proceduri în curs de schimbare.

Dosarele începute înainte de 25 august rămân pe legea veche

Regula de tranziție este în articolul 582 și a fost explicată de minister: toate cererile înregistrate până la 24 august 2026 inclusiv se soluționează după legislația în vigoare la data înregistrării, adică Legile 50/1991 și 350/2001 și normele lor, „indiferent de obiect și de faza procedurii”. Se folosesc formularele vechi, cu mențiunea temeiului legal.

Formularele noi pentru autorizare au fost aprobate prin Ordinul MDLPA nr. 975 din 25 august 2026, iar cele pentru documentațiile de urbanism prin Ordinul nr. 1022/2026. Pentru planurile urbanistice inițiate de persoane private, data inițierii este data emiterii certificatului de urbanism.

Pentru cumpărătorul unui apartament nou, consecința este simplă: un bloc autorizat în 2025 rămâne evaluat după legea de atunci. Faptul că documentele lui citează Legea 50/1991 nu este un defect. Contează ca autorizația să fie valabilă, iar lucrările să respecte ce s-a autorizat.

Certificatul potrivit pentru ce vrei să faci

Exemplul din dispută ține de o capcană reală. Certificatul de urbanism se cere pentru un scop declarat: construire sau desființare. Articolul 249 din Cod spune și ce se întâmplă când proiectul cere schimbarea regulilor urbanistice: procesul de autorizare se suspendă după emiterea certificatului și continuă, pe același certificat, abia după aprobarea noilor reglementări.

În zonele protejate, drumul are o etapă în plus. Potrivit articolului 284, intervențiile asupra monumentelor istorice și a clădirilor din zonele lor de protecție sau din zonele construite protejate se autorizează cu avizul Ministerului Culturii ori al direcției sale județene, respectiv a municipiului București. Pentru demolări, avizul se cere în condițiile Legii nr. 422/2001.

Codul face însă o distincție utilă pentru proprietarii de case vechi. În zonele protejate, la clădirile care nu sunt monumente și nu au valoare arhitecturală sau istorică stabilită prin documentațiile de urbanism, se pot face fără autorizație:

• reparații și întreținere care nu afectează volumul, forma și decorația fațadelor și nu sunt extinderi, demolări sau modificări structurale;
• reparații interioare la tencuieli, zugrăveli, vopsitorii și placaje, plus înlocuirea tâmplăriei interioare cu păstrarea golurilor;
• reparații la pardoseli și la instalațiile interioare;
• reparații la împrejmuiri, acoperișuri, învelitori, terase sau scări, fără schimbarea formei și a materialelor;
• compartimentări nestructurale, demontabile, din materiale ușoare.

La monumente și la clădirile cu valoare arhitecturală, reparațiile minore se fac numai cu notificarea prealabilă a primăriei și a direcției de cultură și cu acordul scris al acesteia. Acordul se emite în cel mult 60 de zile calendaristice de la depunerea documentației complete; după acest termen, lucrările notificate beneficiază de acord tacit.

Dacă vrei să cumperi o casă veche ca s-o demolezi, întrebarea „se poate?” are răspuns numai în actele parcelei: încadrarea în zonă protejată, statutul de monument și regulamentul de urbanism. Cere un certificat de urbanism înainte de avans, nu după.

Ce lucrări poți face fără formalități și ce intră la notificare

Pentru restul orașului, articolul 299 din Cod listează lucrările care se pot face fără autorizație și fără notificare, numai în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor. Între ele:

• reparații la împrejmuiri, dacă nu se schimbă forma sau materialele;
• reparații la acoperișuri, învelitori sau terase, fără schimbarea formei și a aspectului;
• înlocuirea tâmplăriei exterioare cu păstrarea formei și a dimensiunilor golurilor, chiar dacă se schimbă materialul;
• reparații la tencuieli, zugrăveli și finisaje exterioare, dacă nu se modifică elementele de fațadă și culorile clădirii;
• reparații și înlocuiri la finisajele interioare și la pardoseli;
• reparații la sobe și coșuri de fum;
• reparații sau înlocuiri la instalațiile interioare și la branșamentele din limitele proprietății.

Codul introduce și un regim intermediar, notificarea prealabilă, pentru anumite categorii de lucrări. Beneficiarul depune o declarație pe propria răspundere că sunt îndeplinite condițiile, iar lucrarea se execută pe baza unui proiect tehnic simplificat (art. 297). Potrivit articolului 296, primăria are cel mult 15 zile lucrătoare ca să ceară clarificări, să anunțe că lucrarea are nevoie de autorizație sau să respingă motivat notificarea. Dacă nu face nimic din acestea, aprobarea devine tacită la împlinirea a 15 zile lucrătoare de la primire.

Lucrările notificate pot începe la 15 zile calendaristice după împlinirea acestui termen și trebuie executate în 3 ani. Pe șantier se pune panou de identificare, iar recepția se face cu un reprezentant al primăriei și se înregistrează în Registrul Național al Construcțiilor (art. 298).

Notificarea mută responsabilitatea. Potrivit articolului 297, primăria nu răspunde pentru prejudiciile cauzate ulterior de litigii sau de sarcini pe imobil; răspunderea aparține beneficiarului, proiectanților și executanților.

Tranziția se vede și aici. La 9 noiembrie 2026, OAR București a anunțat o soluție provizorie: articolul 264 alineatul (8) cere un arhitect cu drept de semnătură și la proiectele supuse notificării, dar formularele Ordinului pentru „luarea în evidență” a proiectului erau construite în jurul certificatului de urbanism. Până la o decizie a Consiliului Național al OAR, programată pentru decembrie 2026, arhitecții încarcă notificarea în locul certificatului.

Aprobarea tacită există din 2025, dar nu a fost de ajuns

Avizarea tacită nu a apărut odată cu Codul. Ordonanța de urgență nr. 31/2025, în vigoare de la 30 aprilie 2025, a modificat Legile 350/2001 și 50/1991 și a introdus termene fixe pentru avize și avizarea tacită: dacă instituția nu răspundea la timp, procedura putea continua.

În practică, blocajele au continuat. La 30 ianuarie 2026, BZI relata nota de fundamentare a unui proiect al Ministerului Dezvoltării care constata exact acest lucru și propunea măsuri noi: amenzi între 5.000 și 30.000 de lei pentru emitenții de avize, interzicerea plafonării numărului de dosare primite pe zi, săptămână sau lună, inclusiv pe platformele digitale, comunicarea electronică în aceeași zi și un termen de 60 de zile în care beneficiarul completează dosarul. Era un proiect; pentru cererile depuse din 25 august 2026, regulile aplicabile sunt cele din Cod.

Codul tratează explicit comportamentul instituțiilor. Printre contravențiile din textul promulgat se află respingerea emiterii avizelor sau acordurilor fără justificare temeinică din punct de vedere tehnic, științific sau juridic, precum și neintroducerea documentațiilor pe agenda comisiilor de avizare. Instituțiile emitente trebuie, între altele, să nu condiționeze un aviz de obținerea prealabilă a altor avize și să nu schimbe responsabilul de dosar pe parcurs, cu excepțiile prevăzute (art. 316).

Lista cauzelor invocate de OAR, mai ales „depășirea termenelor legale”, are deci acum un corespondent juridic. Rămâne de văzut cât de des vor fi aplicate aceste sancțiuni.

Ce conține acum dosarul de autorizare

Articolul 262 din Cod stabilește conținutul minim al dosarului pentru autorizația de construire. Lista arată de ce un dosar „aproape complet” se întoarce de la ghișeu:

• cererea, pe formularul standard aprobat prin ordin al ministrului, adică Ordinul 975/2026;
• extrasul de plan cadastral și extrasul de carte funciară, fiecare nu mai vechi de 30 de zile; dacă solicitantul este chiar proprietarul din cartea funciară, nu mai trebuie alte acte de proprietate;
• dovada plății taxelor și a timbrului de arhitectură, dacă este cazul;
• dovada luării în evidență a proiectului de către Ordinul Arhitecților, la clădiri;
• proiectul pentru autorizarea construirii și avizele cerute prin certificatul de urbanism;
• expertiza privind influența asupra clădirilor vecine, când lucrarea o cere;
• devizul general, durata de execuție, valoarea investiției și referatele verificatorilor tehnici atestați.

Pentru avizele la care invoci aprobarea tacită, dosarul cuprinde o declarație pe propria răspundere că nu ai primit, înainte de termenul legal, nicio cerere de clarificare, completare sau modificare, niciun aviz și nicio respingere. Documentația se întocmește de colective de arhitecți și ingineri, iar fiecare răspunde pentru partea proiectată.

Cum reacționezi la un refuz sau la o tăcere

Primul pas este să verifici dacă termenul a expirat cu adevărat și dacă se aplică aprobarea tacită: pentru avizele din procedura de autorizare, cu declarația de mai sus; pentru lucrările notificate, după 15 zile lucrătoare de la primirea notificării, dacă primăria nu a cerut clarificări și nu a respins-o. Păstrează numărul și data înregistrării fiecărui document: fără ele nu poți dovedi o întârziere.

Al doilea pas este să ceri motivarea în scris. Codul tratează respingerea fără justificare temeinică drept contravenție, deci un refuz trebuie să spună de ce. O motivare clară îți arată ce corectezi; una vagă devine argument într-o contestație.

Dacă blocajul continuă, Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004 permite contestarea în instanță a actului administrativ, dar și a refuzului nejustificat sau a nesoluționării unei cereri în termenul legal. Pentru un act emis, de regulă ceri întâi revocarea lui printr-o plângere prealabilă, în 30 de zile de la comunicare. Termenele exacte depind de situație, așa că un avocat specializat merită consultat înainte să ratezi unul.

Din 2028, autorizațiile trec la Primăria Generală

Astăzi, cele mai multe autorizații de construire din București sunt emise de primarii de sector. Articolul 584 din Cod schimbă asta: de la 1 noiembrie 2028, competențele de autorizare exercitate de primarii de sector se transferă primarului general. În aparatul Primăriei Generale se reorganizează o direcție generală de urbanism, condusă de arhitectul-șef al municipiului, asistat de 7 arhitecți-șefi adjuncți.

Calendarul are trei repere. Până la 1 iulie 2027 trebuie adoptate actele normative, inclusiv o hotărâre de Guvern inițiată de Ministerul Dezvoltării, care stabilesc transferul de atribuții, personal, patrimoniu, baze de date și arhive. Bugetul Capitalei pe 2028 trebuie să includă banii pentru noua direcție. Iar cererile aflate în curs la 1 noiembrie 2028 se predau noii autorități, care le continuă „fără reluarea procedurilor administrative” și cu respectarea termenelor legale.

Centralizarea vine din referendumul local din 24 noiembrie 2024, inițiat de primarul general de atunci, Nicușor Dan. Biroul Electoral Central a validat rezultatele la 28 noiembrie 2024; la întrebarea despre autorizațiile de construire, opțiunile valabil exprimate au reprezentat 40,22% din alegătorii înscriși. Codul spune explicit că articolul 584 se aplică „în aplicarea rezultatelor referendumului local din anul 2024”.

Măsura nu a convins pe toată lumea. Președintele Ordinului Arhitecților din România, Ștefan Bâlici, se declara sceptic în decembrie 2025 că deciziile referendumului vor fi aplicate și critica fragmentarea reglementărilor pe sectoare. Acum transferul este lege, dar abia peste doi ani. Până atunci, dosarul tău merge tot la autoritatea competentă azi, de regulă primăria de sector.

PUG-ul din 2000 și noul plan care întârzie

În spatele disputei stă un document vechi. Planul Urbanistic General al Capitalei a fost aprobat în 2000, cu o valabilitate de 10 ani. A fost prelungit în 2010, 2011, 2012 și 2015, iar în decembrie 2018 Consiliul General l-a prelungit până la intrarea în vigoare a noului PUG.

Noul plan a avansat greu. Potrivit lui Ștefan Bâlici, actualizarea a fost cerută în 2020, iar în prima parte a anului 2024 consorțiul condus de Universitatea de Arhitectură și Urbanism „Ion Mincu” a predat o primă versiune tehnică. Procesul s-a blocat apoi, din cauza neînțelegerilor și a falimentului unuia dintre parteneri. În proiectul de buget prezentat în aprilie 2026, administrația primarului general Ciprian Ciucu prevedea 23,4 milioane de lei pentru revizuirea PUG și 10,5 milioane de lei pentru Registrul Verde.

Dezvoltatorii cer același lucru ca arhitecții. Într-o analiză Ziarul Financiar din 8 iulie 2026, reprezentanți ai mai multor companii cereau un PUG nou, digitalizarea proceselor și coerență între certificat, avize și autorizație; unul dintre ei avertiza că blocajul reduce oferta de locuințe noi și împinge prețurile în sus. Este poziția unei părți interesate, dar arată că lipsa unui plan nou nu este doar o temă a profesiei.

Codul obligă autoritățile locale, prin articolul 582 alineatul (3), să înceapă refacerea planurilor urbanistice generale în format GIS, cu elementele de conținut cerute suplimentar de noua lege. Pentru București, asta înseamnă că documentul aflat în revizuire trebuie adaptat și la noile cerințe.

Cifrele: tot mai puține autorizații pentru locuințe

Datele Institutului Național de Statistică nu măsoară cât durează un dosar, dar arată câte proiecte trec de autorizare. Comunicatul INS din 30 octombrie 2026 arată o scădere puternică în septembrie, prima lună completă după intrarea în vigoare a Codului.

Scăderea națională este de 24,4% față de august și de 38,2% față de septembrie 2025. În București–Ilfov, numărul a coborât cu 154 de autorizații față de anul trecut, adică aproximativ 40%. Pe primele nouă luni ale lui 2026 s-au emis 24.016 autorizații rezidențiale, cu 15,5% mai puține decât în aceeași perioadă din 2025; regiunea București–Ilfov a pierdut 150. La clădirile nerezidențiale, regiunea a înregistrat cea mai mare scădere de suprafață, de 103.512 mp față de septembrie 2025.

Comparația cu anul trecut contează: în tot anul 2025 s-au emis 37.252 de autorizații pentru clădiri rezidențiale, cu 4,4% mai multe decât în 2024. Scăderea din 2026 vine deci după un an de creștere.

Cifrele nu spun singure de ce. Coincidența cu tranziția legislativă este reală, dar scăderea apare în toate cele opt regiuni și are și alte explicații posibile: costul finanțării, cererea, prețurile. Următorul comunicat INS, cu datele din octombrie, apare la 27 noiembrie 2026 și va arăta dacă septembrie a fost o lună de ajustare sau începutul unei tendințe.

Regularizarea: fereastra până la 25 august 2027

Pentru proprietarii cu lucrări făcute fără autorizație, Codul introduce autorizația de regularizare. Ministerul subliniază că ea nu înseamnă o legalizare automată.

Articolul 301 stabilește categoriile care pot fi regularizate oricând:

• locuințe unifamiliale cu parter sau parter și etaj, cu cel mult 150 mp suprafață construită desfășurată, care nu sunt monumente și nu se află în zone de protecție a monumentelor sau în zone construite protejate;
• anexe ale locuințelor, anexe gospodărești și anexe ale exploatațiilor agricole de cel mult 150 mp;
• închideri de balcoane fără extindere pe domeniul public.

Pentru toate celelalte construcții există o perioadă tranzitorie de un an de la intrarea în vigoare a Codului, adică până la 25 august 2027. Condițiile sunt cumulative: construcția respectă reglementările urbanistice valabile la momentul regularizării, îndeplinește cerințele de calitate, demonstrate prin expertize tehnice ale experților atestați, obligațiile fiscale sunt plătite, iar măsurile contravenționale au fost aplicate.

Costul este ridicat intenționat. Cotele pentru controlul de stat, taxa pentru certificatul de urbanism și taxa pentru autorizație sunt de zece ori mai mari decât în cazul unei lucrări autorizate la timp. În plus, impozitul pe clădire crește cu 100% de la constatarea lucrării neautorizate până la regularizare sau desființare; plata lui nu legalizează construcția.

După termen, autoritățile pot desființa lucrările neautorizate, cu recuperarea cheltuielilor de la proprietar, sau pot cere desființarea în instanță acolo unde legea o impune. Pentru balcoanele închise, subiectul a avut deja propria dispută fiscală, pe care am explicat-o în scandalul impozitului dublu pe balcoanele închise.

Autorizația ta: valabilitate, prelungire, pierdere

Articolul 310 contează mai ales pentru cine cumpără o locuință în construcție. O autorizație își pierde valabilitatea dacă lucrările nu încep în termenul stabilit, dacă nu se termină în durata de execuție și nu s-a cerut prelungirea, sau dacă lucrările sunt suspendate mai mult de 24 de luni. Fac excepție suspendările cauzate de litigii privind proprietatea sau legalitatea autorizației și forța majoră, pe durata lor.

Prelungirea se cere cu cel puțin 15 zile lucrătoare înainte de expirare, se acordă o singură dată, pentru cel mult 12 luni, și costă 30% din taxa inițială. Dacă lucrările nu se termină nici așa, este nevoie de o autorizație nouă.

Pentru apartamentele noi, lista completă de la predare este în ghidul despre verificarea unui apartament nou în București. Dacă proiectul este încă în construcție sau a fost reluat după o pauză, citește și ce verifici înainte să plătești avansul.

Ce înseamnă pentru tine, pe situații

Dacă te gândești la o casă cu curte, verificările dincolo de acte sunt în ghidul despre casa cu curte în București. Pentru un teren pe care vrei să construiești, verificarea parcelei înainte de proiect pornește tot de la certificatul de urbanism. Iar pentru clădirile vechi, nu sări peste verificarea riscului seismic: peste 2.000 de clădiri din București sunt încadrate în clase de risc seismic, potrivit președintelui OAR.

Riscuri și excepții de reținut

Primul risc este să folosești un ghid vechi. Multe materiale online explică încă Legea 50/1991 ca lege în vigoare. Pentru o cerere nouă, din 25 august 2026, temeiul este Codul, iar formularele sunt cele din Ordinul 975/2026.

Al doilea risc este confuzia între „fără autorizație” și „fără reguli”. Lucrările din articolul 299 sunt scutite numai în afara zonelor protejate și numai în forma descrisă de lege: aceeași formă, aceleași goluri, aceleași culori ale fațadei. O fereastră mărită sau o fațadă refăcută în altă culoare ies din listă.

Al treilea risc este notificarea tratată ca formalitate. Declarația pe propria răspundere mută răspunderea pe beneficiar și pe proiectanți. Dacă imobilul are un litigiu sau o sarcină, primăria nu răspunde pentru prejudiciile ulterioare.

Al patrulea risc privește lucrările vechi fără acte. Fereastra de regularizare pentru construcțiile din afara categoriilor permanente se închide la 25 august 2027. Expertizele tehnice și taxele multiplicate cer timp și bani; dacă știi că imobilul are o problemă, nu aștepta ultima lună.

Al cincilea risc este calendarul din 2028. Codul prevede continuarea dosarelor fără reluare, dar transferul de personal și arhive de la cele șase primării de sector nu a fost încă organizat. Hotărârea de Guvern este așteptată până la 1 iulie 2027.

Ce urmează

Disputa dintre primărie și arhitecți poate fi rezolvată mai repede decât oricare dintre aceste termene. Ghidurile comune propuse de OAR nu cer o lege nouă, ci o decizie administrativă. Dacă primăria le acceptă, ele ar fi primul instrument concret prin care un proprietar poate afla din timp ce i se va cere.

Următorul pas, cu Lacheie.ro

Dacă vrei să cumperi sau să închiriezi în București, poți publica gratuit o cerere în care spui ce cauți, inclusiv condiții precum „doar locuințe intabulate, cu autorizație și recepție”. Proprietarii și agențiile îți pot răspunde cu oferte potrivite, iar actele le verifici înainte de orice plată.

Dacă ești proprietar și vrei să vinzi o casă sau un apartament cu acte în regulă, pagina pentru proprietari explică cum publici pe Lacheie.ro. Agențiile găsesc detaliile pe pagina pentru agenții.

Întrebări frecvente

Pot schimba ferestrele fără autorizație în București?

Da, dacă locuința nu este într-o zonă construită protejată sau în zona de protecție a unui monument și dacă păstrezi forma și dimensiunile golurilor. Articolul 299 permite schimbarea materialului. Dacă mărești golul sau ești într-o zonă protejată, regulile sunt altele.

Am un certificat de urbanism emis în 2025. Mai este valabil?

Da. Articolul 582 alineatul (4) spune că certificatele emise înainte de intrarea în vigoare a Codului își păstrează valabilitatea. Dacă depui cererea de autorizare după 25 august 2026, folosești formularul nou, iar analiza se face după legea aplicabilă procedurii tale.

Dosarul meu a fost înregistrat pe 20 august 2026. După ce lege se judecă?

După legea veche. Ministerul a precizat că toate cererile înregistrate până la 24 august 2026 inclusiv se soluționează după Legile 50/1991 și 350/2001, indiferent de obiect și de faza procedurii.

Unde depun cererea de autorizare în București în 2027?

La autoritatea competentă azi, de regulă primăria de sector. Transferul la Primăria Generală începe la 1 noiembrie 2028. Dacă ai un dosar în curs atunci, el se predă și se continuă fără reluarea procedurii.

Ce se întâmplă dacă nu regularizez până la 25 august 2027 o anexă făcută fără autorizație?

Anexele de cel mult 150 mp se pot regulariza și după această dată, pentru că fac parte din categoriile permanente ale articolului 301. Pentru construcțiile care nu intră în aceste categorii, după termen autoritățile pot trece la desființare. În ambele cazuri plătești taxe de zece ori mai mari, iar impozitul pe clădire se dublează până la regularizare.

Poate o instituție să refuze un aviz fără explicații?

Codul consideră contravenție respingerea unui aviz fără justificare temeinică din punct de vedere tehnic, științific sau juridic. Asta nu garantează un aviz favorabil, dar îți dă dreptul la o motivare pe care o poți contesta.

Cumpăr o casă într-o zonă protejată. O pot demola ca să construiesc alta?

Nu poți presupune asta. Demolarea cere certificat de urbanism pentru desființare și, în zonele protejate, avizul Ministerului Culturii sau al direcției sale, potrivit Legii 422/2001. Dacă imobilul este monument sau are valoare stabilită prin documentațiile de urbanism, răspunsul poate fi negativ. Află încadrarea înainte de avans.

Material informativ, nu consultanță juridică sau fiscală. Informațiile reflectă situația verificată la 11 noiembrie 2026.