Prețurile apartamentelor în Constanța în 2026: zone, bloc nou sau vechi și ce arată datele

Ideile principale

• La 15 noiembrie 2026, cele 250 de apartamente de vânzare din municipiul Constanța listate pe Lacheie.ro au o mediană de 1.708 € pe metru pătrat și de 109.950 € pe apartament. Sunt prețuri cerute, nu prețuri de tranzacție.
• Blocurile ridicate din 2011 încoace cer, la mediană, 2.215 €/mp, cu circa o treime mai mult decât cele de până în 1990, care cer 1.667 €/mp. La 2 camere, diferența este de 125.000 € față de 75.000 €.
• Dintre zonele cu cel puțin 20 de anunțuri, Tomis Plus ajunge la 2.316 €/mp, iar Tomis Nord la 1.570 €/mp. La blocurile noi, prețul total median e însă aproape același în ambele zone, iar diferența pe metru pătrat se vede alături de suprafețele declarate, care diferă între zone. Pentru Faleza Nord nu sunt destule anunțuri ca să dăm o cifră.
• Statistica oficială confirmă scumpirea: în al doilea trimestru din 2026, prețurile locuințelor din România au crescut cu 12,1% față de anul anterior, de peste două ori și jumătate mai repede decât media UE.
• Din 1 octombrie 2026, locuințele noi se vând cu TVA de 21%. Cota redusă de 9% s-a încheiat la 30 septembrie, iar la un apartament nou de 125.000 € diferența dintre cele două cote ajunge la aproape 12.400 €.
• Un 2 camere cerut la 93.630 € și închiriat la 450 € pe lună aduce un randament brut de aproximativ 5,8% pe an, înainte de impozit, întreținere și lunile fără chiriaș.

Cât costă un apartament în Constanța la sfârșitul lui 2026? Răspunsul scurt: în jur de 1.700 € pe metru pătrat, la mediană, și în jur de 94.000 € pentru un apartament cu 2 camere, potrivit celor 250 de anunțuri de vânzare din municipiu listate pe Lacheie.ro la 15 noiembrie 2026. Mediana pe oraș ascunde diferențe mari între tipurile de bloc. Blocurile noi cer peste 2.200 €/mp, iar cele ridicate până în 1990 cer sub 1.700. Între cartiere, mediana pe metru pătrat diferă cu peste 700 €, deși prețul total al unui apartament nou poate fi aproape același.

Ghidul se adresează celor care vor să cumpere un apartament în municipiul Constanța, pentru locuit sau pentru închiriat. Pune cifrele din anunțuri lângă statistica oficială, explică diferența dintre bloc nou și bloc vechi, efectul TVA de 21%, ce poți compara pe zone și ce verifici înainte de avans.

Ce înseamnă cifrele din acest ghid

Pentru prețuri există trei feluri de cifre, și fiecare spune altceva.

• Prețul cerut. E prețul din anunț. Cifrele de mai jos vin din API-ul public Lacheie.ro, citit la 15 noiembrie 2026: 250 de apartamente de vânzare și 46 de apartamente de închiriat în municipiul Constanța, din anunțuri publicate între mai și octombrie 2026. Folosim mediana, adică valoarea din mijloc, ca un apartament foarte scump să nu tragă media în sus. Dăm o cifră numai pentru grupurile cu cel puțin 20 de anunțuri. Prețul pe metru pătrat e calculat pe suprafața declarată în anunț.
• Prețul de tranzacție. E prețul din contract. Pentru Constanța nu există o serie publică pe oraș sau pe cartier. Indicele oficial al prețurilor locuințelor, calculat pentru România și publicat de Eurostat, măsoară tranzacțiile la nivel național.
• Valoarea din grila notarială. Studiul de piață al notarilor este, cum precizează Camera Notarilor Publici Constanța, o bază de referință pentru calculul taxelor și al onorariilor la transferul proprietății. Îl întocmesc evaluatori autorizați, iar camera notarilor spune explicit că nu reprezintă valorile de piață actuale. Îl folosești ca să estimezi taxele, nu ca să judeci prețul.

Prețul cerut e deci un punct de plecare pentru negociere, nu o evaluare.

Cât cer vânzătorii în noiembrie 2026

Cifrele pe tipuri de apartament, din anunțurile de vânzare ale municipiului:

Jumătate dintre toate anunțurile se încadrează între 1.489 și 2.052 € pe metru pătrat. Blocurile noi trec, la mediană, peste acest interval, cu 2.215 €/mp, iar blocurile de până în 1990 stau în interiorul lui, cu 1.667 €/mp. Garsonierele și apartamentele cu o cameră au mai puțin de 20 de anunțuri, așa că nu le dăm o cifră separată.

Trei precizări despre date. Suprafața e cea scrisă în anunț și nu spune întotdeauna dacă e utilă sau construită, așa că o verifici în actul de proprietate. Anul construcției e completat de vânzător: dacă diferă de cel din acte, ultimul cuvânt îl au actele. Etajul apare doar în 85 dintre cele 250 de anunțuri, prea puține ca să comparăm parterul cu etajele de sus, așa că îl afli la prima discuție cu vânzătorul.

Bloc nou sau bloc vechi: ce plătești în diferență

Diferența de preț dintre cele două categorii e mare. Pe metru pătrat, blocurile ridicate din 2011 încoace cer cu circa o treime mai mult: 2.215 € față de 1.667 €. La apartamentele cu 2 camere, distanța e și mai mare:

La 2 camere, suprafețele sunt aproape egale, așa că cei 50.000 € în plus țin de clădire, nu de mărimea apartamentului. La 3 camere, diferența scade la 41.000 €, iar apartamentul nou are la mediană 6 mp în plus. Ce primești în schimb ține de detaliile fiecărei oferte: izolația și consumul la încălzire, liftul, parcarea, starea instalațiilor și lipsa unor lucrări mari în primii ani. La un bloc vechi, o parte din diferență se duce pe renovare, pe instalații și pe cota ta din lucrările la fațadă sau la acoperiș, votate de asociație.

Nici blocurile vechi nu formează un singur grup. Cele construite până în 1977 cer, la mediană, 1.712 €/mp (23 de anunțuri), iar cele din 1978–1990 cer 1.661 €/mp (88 de anunțuri). Diferența e mică și ține probabil mai mult de amplasare decât de vârstă. Anul construcției contează însă la verificarea structurii, așa că ceri actele și, unde există, expertiza.

Comparația completă, cu costurile de după mutare, o găsești în ghidul despre apartamentul cu 2 camere în bloc nou sau vechi. Pe litoral, la blocurile vechi contează în plus aerul sărat, care grăbește coroziunea balcoanelor și a fațadelor. Lista verificărilor e în ghidul despre ce verifici la balcon și la clădire pe litoral.

Zonele: Tomis Plus și Tomis Nord

Numai două zone din municipiu au cel puțin 20 de anunțuri de vânzare. Restul fie au prea puține, fie sunt încadrate generic. De pildă, 88 de anunțuri poartă eticheta „Central”, care nu descrie un cartier anume.

Diferența de aproape 750 € pe metru pătrat pare să spună că Tomis Plus e mult mai scump. Comparația pe blocuri noi arată altceva:

Prețul total median e aproape același, dar suprafața declarată în anunțurile din Tomis Nord e cu aproape 30 mp mai mare. Suprafețele declarate pot explica o parte importantă din diferența pe metru pătrat. Apartamentele noi din Tomis Nord pot fi chiar mai mari, sau anunțurile pot trece altă suprafață, de pildă cea construită ori cu terasele incluse. Înainte să compari două oferte, cere suprafața utilă din acte și recalculează prețul pe metru pătrat.

Pentru alegerea cartierului după rutina zilnică (drumul la serviciu, școala, transportul) există ghidul despre cartierele Constanței.

Faleza Nord: ce verifici când cumperi lângă mare

Faleza Nord are pe Lacheie.ro doar patru anunțuri de vânzare la 15 noiembrie 2026, prea puține ca să dăm o mediană. Zona e căutată pentru apropierea de mare și pentru vederea de la etajele superioare. Tocmai de aceea merită verificate câteva lucruri în plus.

• Clădirea. Dacă blocul e vechi, sarea din aer grăbește coroziunea armăturii la balcoane și la fațade. Cere procesele-verbale ale asociației despre lucrări și uită-te la fața de dedesubt a balcoanelor.
• Linia țărmului. Constanța face parte din programul de protecție a litoralului împotriva eroziunii. Prima fază s-a încheiat în 2017, iar a doua este implementată de Administrația Bazinală de Apă Dobrogea-Litoral, cu un împrumut de 97 de milioane de euro de la Banca Europeană de Investiții. Dacă blocul e chiar pe marginea falezei, întreabă primăria și administrația bazinală ce lucrări sunt prevăzute pe tronsonul respectiv.
• Vara. Vizitează zona și în sezon și în extrasezon: traficul, parcarea și zgomotul pot diferi mult între august și februarie.
• Prețul cerut pentru priveliște. Vederea la mare are un preț, dar etajul, orientarea și ce se poate construi în fața blocului o pot schimba. Dacă terenul din fața blocului e liber, întreabă la primărie ce permite documentația de urbanism pe el.

Ce arată statistica oficială

Indicele prețurilor locuințelor, calculat pentru România și publicat de Eurostat, arată o accelerare clară în 2026. El măsoară prețurile tranzacțiilor din toată țara, nu prețurile din anunțuri și nu pe cele dintr-un oraș anume. Datele sunt actualizate la 1 octombrie 2026, din setul Eurostat prc_hpi_q:

În al doilea trimestru din 2026, locuințele noi s-au scumpit cu 12,8%, iar cele existente cu 11,8%. În Uniunea Europeană, creșterea a fost de 4,7%. Pentru cumpărătorul din Constanța, asta înseamnă că scumpirea din anunțuri merge în aceeași direcție cu tendința națională, măsurată pe tranzacții.

Câte apartamente se vând și câte se construiesc

La nivel național, piața e activă, dar mai lentă decât anul trecut. În octombrie 2026, Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară a înregistrat 55.687 de imobile vândute în toată țara, cu 2.815 mai puține decât în octombrie 2025. Județul Constanța a avut 2.856 de vânzări, al treilea după București și Ilfov. Municipiul Constanța, cu 1.036 de vânzări, a fost al doilea oraș reședință de județ, după Timișoara, cu 1.186, potrivit datelor ANCPI relatate de Digi24. Statistica ANCPI numără toate imobilele, inclusiv terenurile și casele, nu doar apartamentele.

Oferta nouă crește mai încet în regiune decât în restul țării. În al doilea trimestru din 2026, în România s-au finalizat 20.082 de locuințe, cu 6.435 mai multe decât în aceeași perioadă din 2025. Regiunea Sud-Est, din care face parte Constanța, a fost singura cu o scădere: 743 de locuințe mai puțin, potrivit datelor provizorii INS relatate de Financiarul.ro. Mai puține livrări, cu prețuri în creștere, nu sugerează o ieftinire a blocurilor noi în lunile următoare.

TVA de 21% la locuințele noi

De la 1 august 2025, cota standard de TVA este de 21%, potrivit articolului 291 din Codul fiscal. Pentru o parte dintre cumpărători, Legea nr. 161/2026 a mai păstrat cota de 9% până la 30 septembrie 2026. Condițiile erau stricte: o singură locuință, de cel mult 120 mp utili, cu o valoare de până la 600.000 de lei fără TVA, pentru care avansul fusese plătit printr-un act încheiat până la 1 august 2025. Din 1 octombrie 2026, o locuință nouă cumpărată de la dezvoltator se vinde cu TVA de 21%.

Cât contează: la un apartament nou de 125.000 € cu TVA inclus, taxa reprezintă 21.694 €. Același apartament, la cota de 9%, ar fi costat 112.603 €, cu aproape 12.400 € mai puțin. TVA privește locuințele noi; un apartament vechi cumpărat de la o persoană fizică nu are TVA în preț.

Verifică în fiecare anunț de bloc nou dacă prețul include TVA sau dacă taxa se adaugă. Toate costurile unei tranzacții, de la notar la intabulare, inclusiv regimul TVA, sunt explicate în ghidul despre taxele unei vânzări-cumpărări.

Încălzirea: centrala nouă și ce întrebi

Situația termoficării din Constanța s-a schimbat în 2026. Noua centrală în cogenerare de pe amplasamentul CET Palas, de 97 MW, finanțată prin PNRR, a fost racordată la sistemul energetic național la sfârșitul lui august 2026, potrivit anunțului premierului interimar Ilie Bolojan relatat de Financial Intelligence.

Pentru cumpărător, întrebările sunt practice:

• apartamentul e racordat la termoficare sau are centrală proprie?
• blocul are coloanele vechi sau au fost înlocuite?
• cât au fost facturile de încălzire în lunile de iarnă din ultimii doi ani?

La 178 dintre cele 250 de anunțuri de vânzare, câmpul pentru încălzire e gol, așa că întrebi direct și ceri facturile. Bugetul pe 12 luni, inclusiv lunile în care apartamentul stă gol, e în ghidul despre costul locuirii în Constanța.

Cât aduce la închiriere un 2 camere

Pentru investitori, raportul dintre chirie și preț arată mai mult decât prețul singur. La 15 noiembrie 2026, cele 30 de apartamente cu 2 camere de închiriat în municipiu, listate pe Lacheie.ro, aveau o chirie mediană de 450 € pe lună. Cu prețul median de vânzare al unui 2 camere, de 93.630 €, iese următorul calcul:

• chiria pe un an: 450 € × 12 = 5.400 €;
• randamentul brut: 5.400 € / 93.630 € ≈ 5,8%.

La un 2 camere vechi cerut la 75.000 €, aceeași chirie ar însemna 7,2%. Mediana chiriilor nu desparte însă blocurile vechi de cele noi, așa că această cifră e doar un reper. Din randamentul brut se scad impozitul pe venitul din chirii, întreținerea, reparațiile și lunile fără chiriaș. Cum se declară contractul la ANAF explicăm în ghidul despre contractul de închiriere și ANAF, iar diferența dintre contractul anual și închirierea pe sezon, în ghidul despre chiriile din Constanța.

Cum folosești cifrele într-o negociere

Mediana unei zone e un reper, nu un preț corect pentru apartamentul tău. Ca să o folosești bine:

1. Pune toate ofertele pe aceeași bază. Împarte prețul la suprafața utilă din actul de proprietate, nu la cea din anunț, și compară numai apartamente din același tip de bloc.
2. Plasează oferta în interval. Dacă un apartament dintr-un bloc vechi cere peste 2.052 €/mp, adică peste trei sferturi din anunțurile orașului, întreabă ce justifică prețul: renovarea, etajul, vederea, parcarea.
3. Separă ce plătești pentru clădire de ce plătești pentru apartament. Renovarea interioară se vede, dar fațada, instalațiile comune și balcoanele se plătesc din cota ta la asociație.
4. Nu folosi grila notarială ca argument de preț. Ea servește la calculul taxelor. Camera notarilor spune că nu reflectă piața.
5. Ține un jurnal al ofertelor. Prețul de pornire, scăderile și durata anunțului îți arată unde e loc de negociere.

Metoda pas cu pas, cu eșantionul de oferte și ajustările, e în ghidul despre prețurile apartamentelor din Constanța și oferta completă.

Ce verifici înainte de avans

• Actele: extrasul de carte funciară, actul de proprietate cu suprafața utilă, anul construcției și, la blocurile noi, autorizația de construire și procesul-verbal de recepție.
• Clădirea: fațada, balcoanele, acoperișul, subsolul și procesele-verbale ale adunărilor generale din ultimii doi-trei ani.
• Asociația: fondul de reparații, restanțele blocului și lucrările votate pe care le vei plăti tu.
• Încălzirea: tipul de încălzire și facturile de iarnă.
• Zona: parcarea, zgomotul în sezon, lucrările programate în vecinătate și, lângă faleză, ce se poate construi în fața blocului.
• TVA, la blocurile noi: dacă prețul îl include și ce cotă se aplică la data facturii.

Următorul pas, cu Lacheie.ro

Pe Lacheie.ro găsești apartamentele de vânzare din Constanța, 250 la 15 noiembrie 2026, și apartamentele de închiriat, 46 la aceeași dată. Dacă știi ce cauți, publică gratuit o cerere pe Lacheie.ro: zona, bugetul, numărul de camere și tipul de bloc. Proprietarii și agențiile îți pot răspunde cu oferte potrivite.

Dacă vinzi, pagina pentru proprietari îți arată pachetele, cu o singură plată și fără comision: 29 de lei pentru 30 de zile, 49 de lei pentru 75 de zile sau 69 de lei până la retragerea anunțului. Un preț pe metru pătrat apropiat de mediana tipului tău de bloc și o descriere clară a clădirii ajută anunțul.

Întrebări frecvente

Cât costă un apartament cu 2 camere în Constanța?

La mediană, 93.630 € pentru 54 mp, potrivit celor 124 de anunțuri de 2 camere listate pe Lacheie.ro la 15 noiembrie 2026. Într-un bloc construit până în 1990, mediana scade la 75.000 €, iar într-un bloc construit din 2011 urcă la 125.000 €. Sunt prețuri cerute; prețul final se stabilește la negociere.

Prețurile apartamentelor din Constanța vor scădea în 2027?

Datele disponibile nu permit o prognoză pentru municipiu. La nivel național, indicele oficial al prețurilor a accelerat de la 4,7% la 12,1% creștere anuală între T2 2025 și T2 2026, iar în regiunea Sud-Est s-au finalizat mai puține locuințe în T2 2026 decât cu un an înainte. Prețurile se pot mișca diferit pe segmente, dar nimeni nu poate promite o scădere sau o creștere.

Este Tomis Plus mai scump decât Tomis Nord?

Pe metru pătrat, da: 2.316 € față de 1.570 € la mediană. La blocurile construite după 2020, prețul total median e însă aproape egal, 156.000 € față de 155.000 €. Suprafața mediană declarată la blocurile noi este de 99 mp în Tomis Nord și de 70 mp în Tomis Plus. Compară deci prețul pe suprafața utilă din acte, nu doar pe cea din anunț.

Grila notarială îmi spune cât valorează apartamentul?

Nu. Studiul de piață al notarilor e o bază de referință pentru taxe și onorarii la transferul proprietății, iar Camera Notarilor Publici Constanța precizează că nu reprezintă valorile de piață actuale. Pentru preț te uiți la ofertele comparabile și negociezi.

Mai pot cumpăra un apartament nou cu TVA de 9%?

Nu, dacă locuința se livrează după 30 septembrie 2026. Cota de 9% s-a aplicat până atunci doar în condițiile Legii nr. 161/2026, cu avansul plătit până la 1 august 2025. Din 1 octombrie 2026 se aplică 21%.

Merită să cumpăr ca să închiriez?

Un 2 camere la prețul median aduce un randament brut de aproximativ 5,8% pe an, înainte de impozit, cheltuieli și luni fără chiriaș. Decizia depinde de prețul exact, de starea apartamentului și de cererea de închiriere din zona aleasă, pe care le verifici înainte de semnare.