Spațiu comercial sau apartament de închiriat: randamente și riscuri în 2026

Ideile principale

• Investițiile în imobile comerciale din România au însumat aproximativ 525 de milioane de euro în 2025, sub cele 750 de milioane din 2024, iar în primele nouă luni din 2026 s-au apropiat de 700 de milioane, potrivit Colliers.
• Capitalul românesc a ajuns la circa 30% din tranzacțiile din 2025, față de sub 10% pe an în 2015–2019: piața nu mai depinde doar de fondurile străine.
• Randamentele prime raportate de consultanți sunt de 7,25–7,75% la birouri, centre comerciale și logistică, față de 4,75% la rezidențial.
• În anunțurile publice Lacheie.ro din 11 noiembrie 2026, un spațiu comercial din București cere în mediu 18,33 €/mp pe lună la închiriere și 2.500 €/mp la vânzare: un randament brut cerut de circa 8,8%, față de 6,6% la apartamente.
• Diferența plătește riscuri reale: luni fără chiriaș, un impozit pe clădire care poate fi de câteva ori mai mare și o revânzare mai lentă.
• Pentru persoana fizică, chiria dintr-un spațiu comercial se impozitează ca la locuință: 10% din venitul net, după o deducere forfetară de 20%, plus CASS peste pragul de 6 salarii minime.

Merită să cumperi un spațiu comercial în loc de încă un apartament de închiriat? Pe hârtie, da: spațiile comerciale au randamente cerute mai mari decât locuințele, iar marii investitori, tot mai des români, cumpără clădiri de birouri și centre comerciale. În practică, diferența de randament plătește riscuri pe care un apartament nu le are, de la lunile fără chiriaș la taxe locale mai mari.

Articolul pornește de la piața mare, cu volume, cumpărători și randamente raportate de consultanți, și coboară la decizia unui investitor cu unul sau două apartamente: spațiu comercial la parter sau apartament de închiriat. Datele sunt verificate la 11 noiembrie 2026.

Piața mare: cât s-a investit și în ce

Volumul tranzacțiilor cu imobile comerciale din România s-a mișcat mult în ultimele două decenii. Seria publicată de Colliers la 30 de ani de activitate în România, relatată de Agenda Construcțiilor și de StartupCafe la 4 noiembrie 2026, arată ciclurile:

Pentru 2024 și 2025, valorile sunt cele din raportul de piață Colliers pentru 2026; seria istorică dă pentru 2024 o valoare rotunjită de circa 700 de milioane. În 2025, retailul a avut aproximativ 38% din volum, iar birourile circa 31%. Cea mai mare tranzacție de retail din istoria pieței, de circa 300 de milioane de euro, a avut loc în 2026.

Pentru context: aceste sume sunt mici față de piețele mari din regiune. Un singur portofoliu de birouri, vândut în 2022, a valorat 377 de milioane de euro, adică aproape cât jumătate din volumul unui an obișnuit.

Capitalul românesc a schimbat piața

Cea mai importantă schimbare nu este volumul, ci cine cumpără. Potrivit Colliers, capitalul local a reprezentat aproximativ 30% din tranzacțiile din 2025, față de sub 10% pe an, în medie, în 2015–2019. În ultimii zece ani, investitorii români au cumpărat imobile comerciale de circa 1,8 miliarde de euro, aproximativ 20% din total.

Reperele care au schimbat percepția:

• 2022: Pavăl Holding, deținut de fondatorii Dedeman, a cumpărat portofoliul de birouri al CA Immo cu 377 de milioane de euro, cea mai mare tranzacție imobiliară din România de până atunci.
• 2025: cele mai mari două tranzacții de birouri au fost făcute de investitori aflați la prima achiziție în România.
• 2026: Colliers vorbește despre o bază de investitori mai diversă: capital local și regional în creștere, revenirea investitorilor vest-europeni și interes din Asia și Orientul Mijlociu.

Robert Miklo, partener și șef al departamentului de piețe de capital la Colliers, rezumă schimbarea: „Nu mai depindem la fel de mult de deciziile investitorilor din marile centre financiare din Europa.”

Pentru investitorul mic, schimbarea are o consecință practică: pe piața mare concurează acum și cumpărători locali cu bani proprii, mai puțin dependenți de finanțarea bancară. Asta susține prețurile activelor bune și face mai rare „chiliipirurile” la clădirile de calitate.

Ce înseamnă un sediu de bancă scos la vânzare

Un exemplu concret al pieței instituționale este sediul Raiffeisen Bank din București. În mai 2026, directorul RPHI România, Leo Forstner, anunța că, după mai multe solicitări, compania a demarat un proces structurat pentru o posibilă vânzare a clădirii de birouri FCC, cu condiția ca prețul să depășească clar pragul de 40 de milioane de euro.

Clădirea are 17.130 mp pe șapte etaje, circa 1.500 de posturi de lucru și este sediul băncii din 2013. Banca are un contract de închiriere pe termen lung, deci ar rămâne în clădire și după vânzare. Este o tranzacție de tip vânzare cu închiriere înapoi („sale and leaseback”): proprietarul eliberează capitalul blocat în imobil, iar cumpărătorul primește o clădire cu chiriaș sigur din prima zi.

De aici vine o lecție valabilă și la scară mică: valoarea unui imobil comercial stă în chiriaș și în contract. Un spațiu închiriat pe termen lung unei firme solide se vinde altfel decât același spațiu gol.

Randamentele prime: birouri, retail, logistică, locuințe

Randamentul prim este randamentul la care se tranzacționează cele mai bune clădiri, în cele mai bune locații, cu chiriași solizi. Datele consultanților pentru România:

Sursele sunt raportul Colliers și datele CBRE pentru biroul bucureștean, relatate în august 2026. Consultanții folosesc metode și eșantioane diferite, de aceea valorile diferă cu un sfert de punct.

Istoric, randamentele au coborât mult. În 2003, clădiri de birouri ca Opera Center și Europe House se vindeau la circa 12,5%; în 2007, America House s-a vândut la 5,5%, cel mai mic randament înregistrat în România, neegalat de atunci. Potrivit Colliers, randamentele românești rămân cu 3–4 puncte procentuale peste piețele mature din Europa de Vest și peste Polonia și Cehia.

Pe piața de birouri din București, CBRE raporta pentru semestrul I 2026 o chirie primă de 22,50 €/mp pe lună, un grad de neocupare de 10,7% și investiții în birouri de 99 de milioane de euro. Cererea a rămas activă: în aceeași perioadă s-au închiriat 106.200 mp de birouri, în 89 de tranzacții. Pentru a doua jumătate a anului erau programați circa 64.000 mp noi, după doi ani aproape fără livrări.

De la randamentul prim la spațiul de la parter

Randamentele de mai sus nu se transferă automat unui spațiu comercial de 100 mp la parterul unui bloc. Diferențele sunt de natură:

• Chiriașul. O clădire primă are chiriași corporativi cu contracte lungi; un spațiu mic are adesea un comerciant local, cu contract mai scurt și risc mai mare.
• Lichiditatea. O clădire de birouri are zeci de cumpărători instituționali; un spațiu mic depinde de cererea locală a investitorilor mici.
• Costul tranzacției. La sume mici, notarul, taxele și comisioanele cântăresc proporțional mai mult.

De aceea, randamentele cerute pentru spațiile mici sunt de regulă mai mari decât cele prime. Diferența nu e un câștig gratuit, ci prețul riscului.

Ce arată anunțurile: spațiu comercial vs. apartament

Pentru o comparație pe aceleași baze, am citit la 11 noiembrie 2026, din API-ul public Lacheie.ro, anunțurile de spații comerciale și de apartamente, cu prețuri în euro. Sunt prețuri și chirii cerute, nu tranzacții, și nu sunt o statistică de piață.

Din medianele pe metru pătrat rezultă randamentele brute cerute, adică chiria anuală împărțită la preț:

• spații comerciale, București: circa 8,8%;
• spații comerciale, România: circa 9,8%;
• apartamente, București: circa 6,6%.

Diferența de aproximativ 2,2 puncte procentuale în favoarea spațiilor comerciale din București seamănă cu ce spun consultanții despre piața mare: imobilele comerciale se tranzacționează la randamente mai mari decât locuințele, pentru că sunt percepute ca mai riscante.

Tot din anunțuri se vede și diferența de lichiditate: în aceeași zi, în București erau publicate 120 de spații comerciale de vânzare și 3.271 de apartamente de vânzare. O piață cu de aproape 27 de ori mai puține oferte are și mai puțini cumpărători, ceea ce face prețul mai greu de comparat și revânzarea mai lentă.

Impozitul pe chirie: același regim ca la locuință

Pentru persoana fizică care închiriază din patrimoniul personal, regimul fiscal nu depinde de tipul imobilului. Ghidul ANAF pentru veniturile din cedarea folosinței bunurilor, actualizat în aprilie 2026, explică regulile:

• Venitul net este chiria anuală minus o cotă forfetară de cheltuieli de 20%.
• Impozitul este 10% din venitul net, adică efectiv 8% din chiria brută.
• Înregistrarea contractului. Proprietarul înregistrează contractul de închiriere la ANAF în cel mult 30 de zile de la încheiere, cu formularul 168.
• Când chiriașul e persoană fizică, proprietarul declară și plătește impozitul prin Declarația unică, până la 25 mai a anului următor.
• Când chiriașul e o firmă, aceasta reține impozitul la sursă la fiecare plată, iar impozitul este final.
• CASS de 10% se datorează dacă veniturile din chirii, cumulate după caz cu alte venituri, de exemplu din investiții sau din alte surse, ajung la cel puțin 6 salarii minime brute pe an; baza de calcul este de 6, 12 sau 24 de salarii minime, pe tranșe.

Pentru spațiile comerciale, chiriașul este de cele mai multe ori o firmă, deci impozitul se reține la sursă. Restul obligațiilor, inclusiv CASS, rămân ale proprietarului. Mai multe despre contract și înregistrare găsești în ghidul nostru despre contractul de închiriere și ANAF.

Impozitul pe clădire: aici diferența poate fi mare

Taxele locale fac diferența. Codul fiscal stabilește cote diferite pentru clădirile rezidențiale și pentru cele nerezidențiale ale persoanelor fizice, iar consiliile locale aleg cota exactă. Un exemplu oficial: tabloul taxelor locale din Piatra Neamț pentru 2026 stabilește pentru persoanele fizice:

Pentru firme, același tablou stabilește 0,2% la rezidențial și 1,3% la nerezidențial. În acest exemplu, impozitul pe același tip de valoare impozabilă este de opt ori mai mare la un spațiu comercial al unei persoane fizice decât la o locuință. Cota din orașul tău se află în hotărârea consiliului local pentru anul respectiv.

Pentru nerezidențial, valoarea impozabilă se stabilește de regulă pe baza unui raport de evaluare sau a valorii din acte, nu doar pe metri pătrați, iar o valoare neactualizată poate duce la cote mai mari. Întreabă la direcția de taxe locale cum se calculează pentru spațiul pe care îl iei în calcul, înainte de cumpărare. Despre impozitul pe locuință și schimbările discutate pentru 2027 am scris separat, în ghidul despre impozitul pe locuință.

Prin firmă sau ca persoană fizică

Mulți investitori se întreabă dacă merită să cumpere spațiul comercial prin firmă. Răspunsul depinde de situația fiecăruia, dar câteva repere fiscale din 2026 schimbă calculul:

• Microîntreprinderile plătesc din 2026 o cotă unică de 1% din venituri, după ce cota de 3% a fost eliminată prin OUG 89/2025, pentru firmele cu cifra de afaceri de până la 100.000 de euro, potrivit listei taxelor în vigoare în 2026.
• Dividendele distribuite din 2026 se impozitează cu 16%, față de 10% înainte, potrivit Legii 141/2025. Banii scoși din firmă trec deci printr-un al doilea impozit.
• Impozitul pe clădire este mai mare pentru firme: în exemplul Piatra Neamț, 1,3% la nerezidențial, față de 0,8% pentru persoana fizică.

Pentru un singur spațiu închiriat, regimul persoanei fizice, cu un impozit efectiv de 8% din chirie, este adesea mai simplu. Firma poate avea sens când ai mai multe proprietăți, cheltuieli reale mari sau planuri de reinvestire. Calculul exact se face cu un contabil, pe cifrele tale.

Calcul lucrat: cât rămâne după taxe și luni goale

Am pus față în față un spațiu comercial de 100 mp și un apartament de 60 mp din București, la medianele pe metru pătrat din anunțuri. Ipotezele, alese de noi, sunt aceleași pentru ambele, cu o diferență: spațiul comercial stă gol două luni pe an, apartamentul una.

Calculul nu include impozitul pe clădire, care poate reduce diferența la nerezidențial, nici costurile de cumpărare și eventualul CASS. Nu include nici creșterea sau scăderea valorii. Arată totuși ordinul de mărime: după cheltuieli, avantajul spațiului comercial se reduce de la peste două puncte procentuale la circa 1,2.

Dacă spațiul comercial stă gol șase luni în loc de două, chiria încasată scade la 10.998 €, iar venitul net la 7.618 € pe an, adică 3,05%, sub randamentul apartamentului. Riscul de neocupare este, practic, variabila care decide investiția.

Riscurile specifice spațiului comercial

Înainte să compari doar randamentele, verifică riscurile pe care un apartament nu le are sau le are mult mai mic:

1. Neocuparea. Un spațiu comercial poate sta gol luni la rând între doi chiriași, mai ales într-o zonă cu trafic slab sau cu multe spații libere.
2. Calitatea chiriașului. Un lanț național și un comerciant la primul magazin nu au același risc de plată, chiar dacă plătesc aceeași chirie.
3. Amenajările. Chiriașii noi cer adesea lucrări de adaptare; cine le plătește și ce se întâmplă la plecare trebuie scris în contract.
4. Locația la nivel de stradă. Pentru comerț, contează traficul pietonal, vizibilitatea, parcarea și accesul; un spațiu nestradal se închiriază mai greu.
5. Revânzarea. Bazinul de cumpărători pentru un spațiu comercial mic este mai restrâns decât pentru un apartament de două camere.
6. Taxele locale. Cota de impozit pe clădire poate fi de câteva ori mai mare decât la locuință.
7. Actele. Vânzarea și închirierea cer certificat de performanță energetică și pentru spațiile comerciale: Legea nr. 372/2005 obligă proprietarul să pună o copie la dispoziția cumpărătorului sau chiriașului înainte de semnare.

Avantajele există și ele: contracte de obicei mai lungi, chiriași care își întrețin singuri spațiul și chirii indexate. Dar ele vin doar cu un chiriaș bun, nu cu metrii pătrați.

Ce negociezi într-un contract de închiriere comercială

La un spațiu comercial, contractul face o parte mare din valoare. Întrebările pe care le clarifici înainte de semnare:

1. Durata și ieșirea. Pe câți ani se încheie contractul și în ce condiții poate pleca chiriașul mai devreme; o clauză de ieșire ușoară scade valoarea spațiului.
2. Indexarea. Cum se actualizează chiria în fiecare an: cu un procent fix, cu inflația sau deloc.
3. Garanția. Câte luni de chirie lasă chiriașul garanție sau ce scrisoare de garanție bancară aduce.
4. Amenajările. Cine plătește lucrările de adaptare, ce rămâne în spațiu la plecare și în ce stare se predă.
5. Costurile. Cine plătește utilitățile, întreținerea, asigurarea și impozitul pe clădire; la spațiile comerciale, unele dintre ele se pot transfera prin contract chiriașului.
6. Destinația și autorizările. Ce activitate are voie chiriașul să desfășoare și cine obține avizele de funcționare cerute pentru activitatea lui.
7. Subînchirierea și cesiunea. Dacă chiriașul poate ceda contractul altcuiva și cu ce aprobare.

Un spațiu închiriat cu un contract bun pe mai mulți ani se vinde mai ușor și la un preț mai bun decât același spațiu cu un contract de un an. Pentru recomandări generale despre chirii și chiriași, vezi și ghidul despre cum stabilești chiria.

Din apartament în spațiu comercial: schimbarea destinației

Mulți proprietari de apartamente la parter, pe bulevarde, se întreabă dacă pot câștiga mai mult transformându-le în spații comerciale. Noul Cod al urbanismului, în vigoare din 25 august 2026, tratează explicit situația:

• Pe notificare, cu condiții. Schimbarea de destinație poate fi făcută pe bază de notificare numai dacă nu sunt necesare lucrări pentru care legea cere autorizație de construire sau de desființare și numai dacă documentațiile de urbanism aprobate permit funcțiuni comerciale sau de birouri cu acces public.
• Acordurile vecinilor. Codul tratează ca și contravenție schimbarea destinației unui imobil fără notificarea primăriei cu privire la acordurile obținute de la vecini, acolo unde acestea sunt cerute de lege sau de documentațiile de urbanism.
• Lucrările. Dacă transformarea cere intervenții la structura de rezistență, intri în regimul autorizației. Unele lucrări fără rol structural, cum sunt anumite remodelări de fațadă, pot intra și ele la notificare; verifică la primărie încadrarea exactă.

Practic, înainte să cumperi un apartament „bun de spațiu comercial”, cere un certificat de urbanism pentru informare, întreabă la asociația de proprietari ce acorduri sunt necesare și verifică regulamentul de urbanism al zonei. Un randament mai mare promis de un vânzător nu ține loc de aceste acte. Dacă alternativa este să construiești un spațiu, ghidul despre verificarea terenului înainte de proiect explică ce să cauți în documentele de urbanism.

Ce spun cifrele despre oferta nouă

Oferta de spații noi depinde de ce se autorizează acum. Potrivit INS, în septembrie 2026 s-au emis 420 de autorizații pentru clădiri nerezidențiale, cu 25,9% mai puține decât în august, iar regiunea București–Ilfov a avut cea mai mare scădere a suprafeței nerezidențiale autorizate față de septembrie 2025, de 103.512 mp.

Pe birouri, CBRE vedea în același timp o revenire a livrărilor, de circa 64.000 mp în a doua jumătate a lui 2026, după doi ani aproape fără clădiri noi. Pentru investitorul mic în spații de cartier, mai relevantă este însă oferta din zona concretă: câte spații goale sunt pe aceeași stradă și de cât timp.

Logistica: segmentul căutat, dar nu pentru tichete mici

Logistica și spațiile industriale sunt, potrivit consultanților, printre activele cele mai căutate de investitori. Cifrele arată însă un an mai lent după un record. Potrivit datelor Colliers relatate în octombrie 2026:

• în primele nouă luni din 2026 s-au închiriat circa 450.000 mp de spații industriale și logistice, cu aproximativ 30% mai puțin decât în aceeași perioadă din 2025;
• 2025 a fost un an record, cu aproape 1 milion de mp tranzacționați;
• București–Ilfov a avut circa 265.000 mp, aproape 60% din total, dar cu 41% mai puțin decât un an înainte;
• stocul modern a trecut de 8,3 milioane mp, iar gradul de neocupare a rămas sub 10% în cele mai multe zone;
• chiria pentru un proiect construit la comandă, de circa 5.000 mp, este de 4,5–5 €/mp pe lună.

Pentru investitorul mic, logistica modernă rămâne greu accesibilă direct: o hală de câteva mii de metri pătrați costă milioane de euro, iar chiriașii sunt firme care semnează contracte lungi cu proprietari instituționali. Randamentul prim de 7,75% este cel al acestor active mari.

Hotelurile: un imobil care e și o afacere

Hotelurile apar des printre activele recomandate pentru modernizare. Diferența față de un spațiu comercial închiriat este că venitul unui hotel depinde de ocupare, nu de un contract de chirie. Datele INS pentru 2025 arată contextul:

• 13,9 milioane de sosiri în structurile de cazare, cu 2,4% mai puține decât în 2024;
• 29,6 milioane de înnoptări, cu 1,7% mai puține;
• o durată medie a șederii de 2,1 zile;
• un indice de utilizare netă a locurilor de cazare de 29,8%;
• cele mai multe înnoptări în județul Constanța (5,55 milioane), în București (4,15 milioane) și în județul Brașov (2,62 milioane).

Un grad mediu de utilizare de sub o treime arată de ce un hotel este în primul rând o afacere, cu personal, marketing și sezon. Pentru investitorul mic, varianta apropiată este apartamentul închiriat în regim turistic, unde aceleași riscuri de sezon apar la scară mică; calculul pentru o zonă turistică este explicat în ghidul despre investiția pe litoral.

Când apartamentul rămâne alegerea mai bună

Datele de mai sus nu spun că spațiul comercial este întotdeauna investiția mai bună. Apartamentul rămâne de obicei alegerea mai bună când:

• ai un buget mic: apartamentul median din București costă circa 130.000 €, spațiul comercial median circa 342.500 €;
• vrei o investiție ușor de revândut, cu mulți cumpărători posibili;
• nu poți suporta luni fără chirie;
• impozitul pe clădire nerezidențială din localitatea ta este mare.

Calculul de randament pentru un apartament concret este explicat în ghidurile noastre despre randamentul unui apartament cu 2 camere și despre investiția într-un apartament de închiriat în București. Dacă finanțezi apartamentul prin credit, vezi și cum îți poate schimba ROBOR rata și când contează IRCC.

Ce înseamnă pentru agenții și pentru proprietari

Pentru agențiile mici și pentru agenții independenți, spațiile comerciale sunt un segment cu mai puține tranzacții, dar cu tichete mai mari și cu clienți care cer analiză: chiriaș, contract, randament, taxe. Un dosar de prezentare cu chiria actuală, durata contractului și cota de impozit locală face diferența la vânzare.

Pentru proprietarul unui spațiu comercial gol, cifrele arată unde e miza: fiecare lună fără chiriaș costă mai mult decât orice negociere de câteva procente la chirie. Un preț de închiriere realist, aliniat la medianele din zonă, poate aduce mai mult decât un preț mare care ține spațiul gol.

Cum compari concret două investiții

O listă de verificări înainte de semnare:

1. Chiria reală. Cere contractul de închiriere existent, nu doar chiria din anunț; verifică durata, indexarea și garanțiile.
2. Istoricul de ocupare. Câte luni a stat spațiul gol în ultimii ani și de ce.
3. Taxele locale. Cota de impozit pe clădire pentru tipul de imobil și valoarea impozabilă folosită.
4. Costurile ascunse. Întreținere, reparații, asigurare, eventuale lucrări cerute de un chiriaș nou.
5. Actele. Destinația din cartea funciară și din autorizații, certificatul energetic, eventualele acorduri ale vecinilor.
6. Ieșirea. Cât de repede s-ar vinde același spațiu dacă ai nevoie de bani.
7. Comparația corectă. Calculează randamentul net pentru ambele variante, cu aceleași ipoteze, ca în tabelul de mai sus.

Dicționar pe scurt

• Randament prim. Randamentul la care se tranzacționează cele mai bune clădiri din cele mai bune locații, cu chiriași solizi. Este un reper de piață, nu randamentul unui spațiu oarecare.
• Randament brut cerut. Chiria anuală cerută împărțită la prețul cerut, înainte de taxe și cheltuieli. Îl poți calcula din anunțuri, dar e doar punctul de plecare.
• Randament net. Ce rămâne după impozit, luni fără chiriaș și cheltuieli, raportat la preț. Este cifra care contează pentru decizie.
• Vânzare cu închiriere înapoi. Proprietarul vinde imobilul și rămâne în el ca chiriaș pe termen lung; cumpărătorul primește o clădire cu venit sigur din prima zi.
• Grad de neocupare. Partea din spațiile existente care nu este închiriată la un moment dat. La birourile din București era de 10,7% în semestrul I 2026, potrivit CBRE.
• Indexarea chiriei. Clauza care actualizează chiria în timp, cu un procent fix sau cu inflația.
• Construit la comandă. O clădire, de obicei un depozit, ridicată pentru un chiriaș care semnează contractul înainte de construcție.
• Schimbarea destinației. Trecerea unui imobil de la o funcțiune la alta, de exemplu din locuință în spațiu comercial, cu regulile din Codul urbanismului.

Ce urmează

Colliers estimează că 2026 se poate încheia aproape de 1 miliard de euro, după circa 700 de milioane în primele nouă luni. Dacă se confirmă, ar fi cel mai bun an de după 2022.

Următorul pas, cu Lacheie.ro

Dacă ai un spațiu comercial de vânzare sau de închiriat, pagina pentru proprietari explică cum publici un anunț pe Lacheie.ro, iar agențiile găsesc detaliile pe pagina pentru agenții. Ofertele active se văd pe paginile de spații comerciale de vânzare și de închiriat din fiecare oraș.

Dacă tu cauți un spațiu pentru afacerea ta sau o investiție, poți publica gratuit o cerere cu zona, suprafața și bugetul. Proprietarii și agențiile îți pot răspunde cu oferte potrivite.

Întrebări frecvente

Ce randament are un spațiu comercial în București?

În anunțurile publice Lacheie.ro din 11 noiembrie 2026, randamentul brut cerut, calculat din medianele pe metru pătrat, era de circa 8,8% pentru spațiile comerciale din București, față de 6,6% la apartamente. După impozit, luni goale și costuri, diferența se reduce; în exemplul nostru, la circa 5,7% față de 4,6%.

Cât impozit plătesc pe chiria unui spațiu comercial închiriat unei firme?

Firma reține la sursă 10% din venitul net, care este chiria minus 20%, adică efectiv 8% din chiria brută. Impozitul reținut este final. Separat, datorezi CASS dacă veniturile din chirii, cumulate după caz cu alte venituri de tipul celor din investiții, ajung la cel puțin 6 salarii minime brute pe an.

Este mai mare impozitul pe clădire la un spațiu comercial?

De regulă, da. În exemplul oficial al Piatra Neamț pentru 2026, cota pentru persoanele fizice este 0,8% la clădirile nerezidențiale și 0,1% la cele rezidențiale. Cota exactă o stabilește consiliul local.

Pot transforma apartamentul de la parter în spațiu comercial?

Poți, dacă regulamentul de urbanism permite funcțiuni comerciale și dacă obții acordurile cerute. Fără lucrări care cer autorizație, schimbarea de destinație se poate face pe notificare; cu lucrări la structură, acces nou sau vitrină, ai nevoie de autorizație.

Ce chirie cere un spațiu comercial în București?

În anunțurile publice Lacheie.ro din 11 noiembrie 2026, chiria cerută mediană era de 18,33 €/mp pe lună, iar pentru suprafața mediană de 130 mp, de 2.100 € pe lună. Spațiile stradale din zone cu trafic mare cer mai mult, cele nestradale mai puțin; mediana este doar un reper de pornire.

Merită să cumpăr prin firmă?

Depinde. Din 2026, microîntreprinderile au o cotă unică de 1% pe venituri, dar dividendele se impozitează cu 16%, iar impozitul pe clădire poate fi mai mare pentru firme. Pentru un singur spațiu închiriat, regimul persoanei fizice e adesea mai simplu; decizia se face cu un contabil.

Ce randament au clădirile de birouri din București?

Consultanții raportează randamente prime de 7,50% (Colliers, decembrie 2025) și 7,75% (CBRE, semestrul I 2026). Sunt randamente pentru cele mai bune clădiri, cu chiriași corporativi, nu pentru spații mici.

Cine cumpără clădirile comerciale din România?

Tot mai des investitori români: aproximativ 30% din volumul din 2025, față de sub 10% pe an în 2015–2019, potrivit Colliers. Restul vine din fonduri străine, regionale și, recent, din Asia și Orientul Mijlociu.

Este un spațiu comercial mai greu de vândut decât un apartament?

De regulă, da. Bazinul de cumpărători este mai mic, iar prețul depinde de chiriaș și de contract. Un spațiu închiriat pe termen lung unei firme solide se vinde mai ușor decât unul gol.

Material informativ, nu consultanță financiară, juridică sau fiscală. Informațiile reflectă situația verificată la 11 noiembrie 2026.