Cumperi o casă veche? Cum verifici structura înainte de avans

Ideile principale

• Cere extrasul de carte funciară, releveul și actele intervențiilor înainte de avans. Compară în special anexele, mansarda și încăperile unite cu ceea ce apare în documente.
• La vizionare, fotografiază fisurile în context și notează în ce locuri se repetă. Deformările vizibile, elementele desprinse și schimbările apărute recent justifică o evaluare înaintea unei noi vizite.
• Pentru o casă intabulată fără autorizație pe baza regulii aplicabile construcțiilor de dinainte de 1 august 2001, verifică separat data extinderilor și starea structurii.
• Alege un expert tehnic atestat pentru structura casei. Cere un raport care precizează ce a putut examina, ce investigații mai sunt necesare și ce lucrări au prioritate.
• Calculează bugetul pe baza lucrărilor descrise în scris și stabilește cu notarul ce se întâmplă cu avansul dacă expertiza sau actele împiedică vânzarea.

La cumpărarea unei case vechi, primul lucru pe care îl verifici este dacă imobilul din acte corespunde celui pe care îl vizitezi. Al doilea este ce s-a schimbat la el de când a fost construit. O extindere lipită de casă, o mansardă amenajată sau un perete eliminat pot schimba atât dosarul de la notar, cât și evaluarea structurii. Dacă vezi semne de degradare sau descoperi lucrări fără documente, programează verificarea înainte de plata avansului.

Ghidul se adresează cumpărătorilor de case existente din România, de la o locuință cu un singur nivel într-un sat până la o casă de oraș cu pivniță și mansardă. La fiecare pas, scopul este să poți formula o întrebare precisă pentru proprietar, expert sau notar și să știi cu ce document mergi mai departe.

Ce ceri înainte de vizionare

Cere numărul cadastral, adresa exactă, extrasul de carte funciară, planul de amplasament și releveul. În partea descriptivă din extras caută terenul și corpurile de clădire. Verifică dacă anexa prezentată drept bucătărie de vară, garajul sau corpul din spate au corespondent în documente. În plan urmărește conturul, iar în releveu compară încăperile, nivelurile și accesul. Pentru identificarea și înscrierea construcțiilor, dosarul cadastral se întocmește potrivit regulamentului aprobat prin Ordinul ANCPI nr. 600/2023. Regulamentul ANCPI privind recepția și înscrierea în evidențele de cadastru și carte funciară

Dacă anunțul menționează o renovare, cere anul și lista lucrărilor. Întreabă cine a executat intervenția, ce se găsește în proiect și dacă există fotografii din timpul lucrărilor. Un proprietar poate avea facturi de finisaje și, separat, un proiect de rezistență pentru lucrările care au schimbat casa. Notează aceste informații într-o ordine simplă, cu corpul inițial, extinderile și lucrările ulterioare. De pildă, o baie mutată la mansardă poate indica intervenții la planșeu sau instalații, pe care le discuți cu expertul. Pentru verificările legate de curte și vecinătăți, vezi și ghidul pentru cumpărarea unei case cu curte.

Ce găsești în cartea tehnică

Cartea tehnică reunește documentele de proiectare, execuție, recepție și exploatare. Art. 37 din regulamentul de recepție aprobat prin HG nr. 273/1994 și modelul din anexa nr. 6 descriu ce intră în fiecare parte. Pentru o casă care a trecut prin intervenții, caută proiectul lucrării, procesele-verbale relevante și înregistrările despre degradări sau reparații. O fotografie din șantier cu data și locul cunoscute îl poate ajuta pe expert să identifice o zonă acoperită ulterior. Regulamentul de recepție a construcțiilor, art. 37 și anexa nr. 6

Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, adoptat prin Legea nr. 169/2026, reglementează cartea tehnică la art. 415, 422, 529 și 530. La o casă veche, pornește de la dosarul pe care îl poate pune la dispoziție proprietarul. Pentru o lucrare autorizată ulterior, cere și dosarul acelei lucrări. Dacă lipsesc documente, proprietarul poate întreba autoritatea care a emis autorizația ce se mai găsește în arhivă. Trimite expertului și documentele parțiale. Un plan vechi devine folositor atunci când este pus lângă configurația actuală a casei. Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor

Cum compari o casă veche cu ce apare în acte

Art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 permite înscrierea construcțiilor realizate înainte de 1 august 2001 și în lipsa autorizației, pe baza certificatului fiscal și a documentației cadastrale. La o casă ridicată înainte de acea dată și mărită mai târziu, tratează corpul vechi și extinderea în funcție de actele și data fiecărei lucrări. Compară suprafețele reale și cele înscrise și cere să vezi pe ce document se bazează fiecare înscriere. Legea cadastrului și a publicității imobiliare, art. 37

O diferență dintre releveu și situația din teren are consecințe care depind de lucrare. O împărțire interioară ușoară, un gol în zidărie și un corp suplimentar sunt trei situații diferite. Arhitectul poate identifica regimul lucrării și documentele necesare, iar expertul tehnic evaluează efectul asupra structurii. Pentru lucrări vechi fără autorizație, verifică separat posibilitatea regularizării în condițiile art. 301 din Cod și calendarul aplicabil. MDLPA a explicat în octombrie 2026 inclusiv când se aplică majorarea de zece ori prevăzută la alin. (8). Precizările Ministerului Dezvoltării din octombrie

Ghidul despre regulile de tranziție ale Codului urbanismului explică diferențele dintre autorizație, notificare și regularizare. Când actele se contrazic, cere o explicație scrisă și stabilește cine obține documentul lipsă.

Ce consemnezi la o vizionare obișnuită

Începe din curte, de la nivelul solului. Uită-te la întâlnirea dintre corpul vechi și o extindere, la soclu, la zonele de sub ferestre și la linia acoperișului. Dacă proprietarul îți permite să fotografiezi, fă o imagine de ansamblu și una apropiată a fiecărui loc. Notează încăperea sau fațada și data. O fisură care se vede și în interior, în dreptul aceleiași zone, merită semnalată expertului împreună cu ambele imagini. Normativul P 130-2025 privind urmărirea construcțiilor în exploatare

În interior, observă dacă sunt zone unde podeaua pare înclinată, dacă apar desprinderi de tencuială sau dacă ușile se închid greu în mai multe puncte apropiate. Întreabă când au apărut, dacă au fost acoperite la ultima renovare și dacă proprietarul poate arăta fotografii mai vechi. Normativul P 130-2025 tratează observarea și înregistrarea schimbărilor în timp. Pentru cumpărător, valoarea fotografiilor este că îl ajută să pună întrebări despre evoluție și să indice precis ce a observat.

Amână accesul în încăperi cu elemente care se pot desprinde, planșee vizibil deformate sau tavane ude cu porțiuni căzute. Dacă apar astfel de semne, rămâi într-o zonă sigură și cere evaluarea unui specialist înainte de o nouă vizită. Păstrează observațiile de la distanță și evită să testezi planșeul prin încărcare sau să desfaci finisaje. Investigațiile asupra elementelor structurale se stabilesc de expert și se fac cu acordul proprietarului. Ghidul tehnic de intervenții pentru clădiri existente, evaluare și prelevare

Cum legi umezeala de ceea ce vezi în curte

O pată la baza zidului te ajută să începi o discuție despre sursa apei. Urmărește de la distanță dacă apa de la acoperiș ajunge lângă soclu, dacă terenul trimite apa spre clădire și dacă în încăperile de sub nivelul terenului sunt urme de umezeală. Întreabă și despre conducte schimbate, scurgeri la subsol, curți inundate sau pământ adăugat peste nivelul vechi. Într-o casă cu planșee de lemn, spune-i expertului dacă umezeala se vede în zonele în care grinzile se sprijină pe pereți. P 130-2025, urmărirea curentă și exemple de degradări

Separă în buget identificarea cauzei, oprirea sursei și refacerea elementelor afectate. Un deviz de zugrăveli acoperă ultima etapă doar dacă verificarea confirmă că problema s-a rezolvat. Când umezeala se repetă la ploi, cere fotografii din perioade diferite și spune-i specialistului pe unde se scurge apa. O vizită într-o zi uscată îți arată starea din acel moment și trebuie pusă lângă istoricul proprietății.

Terenul și fundația

Dacă există un studiu geotehnic, citește în ce loc și pentru ce lucrare a fost făcut. Un studiu pentru un garaj amplasat în spatele curții poate avea informații folositoare despre teren, iar expertul va decide dacă răspunde întrebărilor despre fundația corpului principal. Normativul NP 074-2022, aprobat prin Ordinul nr. 27/2023, tratează tipurile de documentații geotehnice și cerințele aplicabile lor. La cumpărare, trimite studiul disponibil împreună cu planul casei și descrierea extinderilor, mai ales dacă observi fisuri care se repetă sau diferențe de nivel în teren. Normativul privind documentațiile geotehnice pentru construcții

Întreabă despre săpături făcute în curtea proprie ori pe parcela vecină, despre zone umplute cu pământ și despre băltiri. Dacă există o anexă cu pardoseala la alt nivel decât casa, notează unde se întâlnesc. Expertul poate recomanda ridicări de cote, investigații geotehnice sau verificarea fundației în anumite puncte. Cere să precizeze ce informație va aduce fiecare investigație și ce decizie depinde de rezultat. Astfel poți conveni cu vânzătorul accesul, termenul și cine suportă costul.

Cum comanzi expertiza și ce primești

Caută un expert tehnic atestat pentru cerința de rezistență mecanică și stabilitate, cu domeniul potrivit structurii pe care o verifici. În registru verifică numele, competența și starea dreptului de practică. La o construcție cu zidărie și planșee din lemn, descrie atât pereții, cât și tipul planșeului, dacă îl cunoști. Precizările MDLPA din octombrie 2026 confirmă păstrarea indicativelor din Ordinul nr. 817/2021 pentru identificarea competențelor până la o modificare expresă. Registrele publice MDLPA

Trimite extrasul, planul, cartea tehnică disponibilă, fotografiile și istoricul lucrărilor. Cere o ofertă pentru scopul tău, de exemplu să stabilești dacă poți cumpăra pentru locuire imediată ori dacă sunt necesare intervenții prealabile. Stabilește când primești răspunsul, dacă include o vizită, ce părți ale construcției vor putea fi văzute și cum sunt tratate încercările suplimentare. Expertiza se consemnează în cartea tehnică în condițiile art. 439 din Cod. Legea nr. 169/2026, forma promulgată

Raportul trebuie citit împreună cu limitele accesului și cu scopul pentru care a fost făcut. O opinie inițială după vizită poate decide dacă merită o investigație detaliată. O evaluare seismică are o metodologie proprie, prevăzută pentru clădirile existente de P 100-3/2019, aprobat prin Ordinul nr. 2.834/2019. Într-un raport util deciziei vei găsi corpul evaluat, documentele folosite, degradările observate, investigațiile făcute, concluziile și intervențiile sau verificările recomandate. Ordinul de aprobare a codului P 100-3/2019

Clasa de risc seismic și listele publice

Art. 1 alin. (2) din Legea nr. 212/2022 definește patru clase de risc seismic pentru clădiri. Ele descriu comportarea la cutremurul de proiectare. Pentru o casă identificată într-o listă, cere raportul complet și verifică adresa, corpul, anul expertizei și dacă ulterior au fost lucrări cu recepție. Legea nr. 212/2022 privind reducerea riscului seismic

În București, lista AMCCRS arată data ultimei expertize și poate include încadrări anterioare pentru aceeași adresă. În alte localități, întreabă la primărie și verifică partea a III-a din cartea funciară. Art. 3 alin. (1) lit. c) prevede transmiterea concluziilor și a încadrării către ANCPI, pentru notare, în 30 de zile de la primirea raportului. La RsI, art. 5 alin. (3) restricționează închirierea sau cedarea folosinței locuințelor până la recepția lucrărilor prevăzute de lege. Lista imobilelor expertizate din București · Legea nr. 212/2022, art. 3 și 5

Absența adresei dintr-un tabel lasă clasa necunoscută până când găsești raportul ori obții o evaluare. Evaluarea vizuală rapidă din metodologia RTC 10-2022 servește prioritizării la nivelul fondului construit și are un scop diferit de expertizarea clădirii potrivit P 100-3. Pentru verificarea adresei în Capitală, găsești pașii și în ghidul despre riscul seismic în București. Metodologia de evaluare vizuală rapidă RTC 10-2022

Bugetul, avansul și data semnării

După ce ai concluziile scrise, cere devize pe aceleași lucrări de la executanți. Separă intervențiile structurale, proiectul și avizele, instalațiile care trebuie desfăcute și refăcute, finisajele și cazarea temporară dacă imobilul va fi nelocuibil pe durata șantierului. Compară ofertele după ce includ, după acces și după etapele în care se facturează. Dacă investigațiile rămase pot schimba soluția, ține costul lor separat în buget până când primești rezultatul.

Întreabă notarul sau avocatul cum poate fi formulată o promisiune în care avansul depinde de verificări. Notează ce document se așteaptă, cine facilitează accesul și ce se întâmplă dacă raportul cere lucrări care depășesc limita de cost pe care o accepți. Stabilește în scris termenul de predare a actelor și condițiile de restituire sau reținere a banilor. Dacă mergi cu credit, transmite băncii informațiile despre raport și lucrări înainte de semnare. Pentru cheltuielile de tranzacție, vezi taxele și actele de vânzare-cumpărare.

Ce efect are expertiza asupra finanțării și asigurării

La o casă încadrată în RsI, art. 3 alin. (6) din Legea nr. 260/2008 exclude încheierea asigurării obligatorii PAD pentru locuință până la recepția de la terminarea lucrărilor de consolidare. Art. 3 alin. (7) tratează separat anexele și dependințele fără legătură structurală cu locuința. Arată asigurătorului extrasul și raportul înainte să calculezi costul anual sau să preiei o poliță existentă. Dacă prețul include o casă și o anexă independentă, cere să ți se spună ce clădire este identificată în poliță și ce riscuri sunt acoperite. Legea privind asigurarea obligatorie a locuințelor, art. 3 și 6

Evaluarea băncii, expertiza structurii și documentele de asigurare răspund unor întrebări diferite. Banca analizează acceptarea proprietății ca garanție. Expertul explică în ce stare este clădirea și ce intervenții sunt necesare. Asigurătorul îți spune ce poate acoperi prin produsul propus. Cere răspunsuri pentru adresa, corpurile și situația documentată a imobilului. Aprobarea veniturilor sau o simulare de rată venită înainte de evaluarea casei îți spune cât ai putea împrumuta, dar aprobarea finanțării depinde și de garanție.

Cum iei decizia după raport

Scrie într-o singură pagină condițiile pe care trebuie să le îndeplinească imobilul. De exemplu, vrei răspunsul scris pentru golul dintre bucătărie și camera de zi, documentele extinderii și confirmarea băncii pentru imobilul astfel descris. Trimite aceeași listă proprietarului și celor care verifică tranzacția. În felul acesta, fiecare răspuns se poate compara cu același plan și cu același extras.

Întrebări frecvente

Pot afla dintr-o fotografie dacă fisura este structurală?

Fotografia arată locul și forma vizibilă. Expertul o corelează cu materialele, cu modificările clădirii și cu ce poate verifica la fața locului. Trimite-i imaginea întreagă a peretelui și informația despre momentul în care a fost observată fisura.

Ce fac dacă proprietarul refuză accesul pentru expert?

Cere o dată alternativă sau documentele unei expertize recente care a acoperit aceleași întrebări. Dacă rămân zone importante neverificate, păstrează decizia deschisă și evită plata unei sume care devine nerecuperabilă înainte de acces.

O expertiză veche se poate folosi la cumpărare?

Poate clarifica starea clădirii la data examinării și soluția propusă atunci. Compară corpul expertizat, data și reglementarea folosită cu starea de acum. Legea nr. 212/2022 permite în anumite condiții o expertiză nouă, inclusiv când normativul inițial a ieșit din vigoare. Art. 3 alin. (2) din Legea nr. 212/2022

Ce se schimbă la o casă monument istoric sau în zonă protejată?

Verifică adresa și codul în Lista monumentelor istorice și întreabă la direcția de cultură dacă parcela este în zonă de protecție. Legea nr. 422/2001 prevede la art. 23 și 24 avize specifice, iar pentru expertizele și proiectele de consolidare ale monumentelor cere experți ori specialiști atestați. Include timpul pentru avize în calendarul cumpărării și al lucrărilor. Lista publicată de Institutul Național al Patrimoniului · Legea nr. 422/2001

Ce fac dacă descopăr o problemă după predare?

Păstrează fotografiile, contractul și actele primite și cere o constatare scrisă. Codul civil tratează garanția pentru vicii ascunse la art. 1.707 și următoarele, cu condiții privind existența defectului sau a cauzei sale la predare și informarea vânzătorului. Momentul în care ai constatat defectul contează, așa că discută repede cu un avocat despre notificare și documentare. Codul civil, art. 1.707–1.712

Următorul pas

Alege înainte de vizionare care este condiția ta de cumpărare. Dacă ai nevoie să te muți imediat, cere dosarul și verifică dacă expertul indică lucrări care împiedică folosirea casei. Dacă poți finanța și aștepta o consolidare, cere o estimare bazată pe o soluție scrisă și pune-o în buget înainte de ofertă. Pentru a compara opțiuni, poți publica gratuit pe Lacheie.ro o cerere cu localitatea, bugetul și documentele pe care vrei să le vezi de la prima discuție.

Informațiile despre legislație și reglementări au fost verificate la 12 noiembrie 2026. Pentru o proprietate concretă, folosește concluziile expertului tehnic și actele verificate de notar sau de avocat.