Balconul blocului se degradează: cine răspunde, cine verifică și cine plătește

Ideile principale

• Dacă se desprinde o bucată dintr-un balcon, răspunde proprietarul clădirii. Codul civil cere doar să se arate că desprinderea vine din lipsă de întreținere sau dintr-un viciu de construcție. La bloc, structura și fațadele sunt părți comune, așa că paguba ajunge de regulă la toți proprietarii, prin asociație.
• Placa de beton în consolă și parapetul care face parte din fațadă țin de structura comună a blocului. Pardoseala, închiderea cu termopan și tot ce ai montat sau ai pus pe balcon sunt ale apartamentului tău.
• Petele de rugină, fisurile care urmăresc armătura, betonul care se desprinde și armătura la vedere sunt semne că apa și coroziunea au ajuns în placă. Dacă balconul e sigur o poate spune doar un expert tehnic atestat.
• După un accident tehnic, Codul urbanismului cere anunțarea Inspectoratului de Stat în Construcții în 24 de ore. Lucrările de primă urgență, adică sprijiniri, demolări parțiale și consolidări, se autorizează imediat, pe baza unei expertize sau a unei note tehnice.
• Reparația structurii se plătește din fondul de reparații, pe cota-parte a fiecărui apartament. În programul de reabilitare termică, refacerea elementelor de fațadă care se pot desprinde poate intra ca lucrare conexă, iar asociația plătește minimum 10%.
• Polița obligatorie PAD acoperă doar cutremurul, inundațiile și alunecările de teren. Pentru pagubele produse altora îți trebuie o poliță facultativă cu clauză de răspundere civilă față de terți.

Balconul unui apartament de bloc este, în același timp, al tău și al tuturor. Placa de beton în consolă și parapetul care face parte din fațadă țin de structura și de fațada blocului, pe care legea le trece între părțile comune. Repararea lor se plătește de toți proprietarii, pe cota-parte, iar dacă o bucată cade și lovește un om sau o mașină, răspunde proprietarul clădirii: la bloc, colectivul proprietarilor, reprezentat de asociație. Pentru ce ai adăugat tu, de la gresie și termopan la jardiniere, răspunzi și plătești tu.

Ghidul se adresează proprietarilor de apartamente din blocurile vechi, mai ales din cele ridicate între anii '60 și '80, comitetelor și administratorilor de asociații, cumpărătorilor și chiriașilor. Explică ce spune legea, ce semne de degradare contează, ce faci după un incident, cine decide lucrările, ce autorizații trebuie, cât costă, ce bani publici există și ce acoperă asigurările. Situația legală este cea verificată la 15 noiembrie 2026, după ce noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor a intrat în vigoare, la 25 august 2026.

Trei incidente, aceeași întrebare

Căderea unui balcon pare un accident rar până când te uiți la cazurile din ultimii ani. Ce le leagă este o clădire veche, o degradare vizibilă de la sol și întrebarea care urmează mereu: cine trebuia să o oprească?

Primul caz e documentat de G4Media, al doilea de Euronews România, iar al treilea de Puterea.ro. În Tineretului, locatarii spuneau că multe balcoane au fisuri vizibile și că sesizaseră autoritățile de luni de zile. Blocul era deja pe lista de așteptare pentru anvelopare. Purtătorul de cuvânt al ISC, Tiberiu Taropa, a anunțat că actul de control obligă la expertizarea tuturor balcoanelor, pe banii asociației.

Fondul de clădiri explică de ce cazurile se repetă. În 2023, Ministerul Dezvoltării estima că România are în jur de 100.000 de clădiri cu apartamente, aproximativ jumătate ridicate înainte de 1989. Ultima verificare structurală a blocurilor la nivel național s-a făcut în 1994–1995. Din 2008 încoace, peste 17.000 de clădiri de locuit au fost renovate termic, cu peste 2,3 miliarde de euro, dar doar 27 de blocuri au fost consolidate seismic din 1995, potrivit unei analize Europa Liberă din martie 2023. Un bloc anvelopat arată nou, dar polistirenul nu spune nimic despre armătura din placa balconului.

Al cui este balconul: partea ta și partea comună

Nicio lege nu folosește cuvântul „balcon” când împarte blocul între proprietari. Răspunsul se deduce din ce enumeră.

Codul civil, la articolul 649, trece între părțile comune ale unei clădiri cu mai multe etaje structura, structura de rezistență, pereții perimetrali, acoperișul și terasele, „în măsura în care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel”. Legea asociațiilor de proprietari nr. 196/2018, la articolul 35, e și mai explicită: în clădirile multietajate sunt părți comune, dacă actele de proprietate nu prevăd altfel, „structura, structura de rezistență; fațadele; acoperișul; terasele”.

Placa balconului este o consolă de beton armat prinsă în planșeu, iar parapetul de beton sau panoul prefabricat face parte din fațadă. Ambele intră, în lectura firească a textelor, în structura și fațada comune, chiar dacă balconul apare în suprafața apartamentului tău și doar tu ai acces la el. Proprietatea individuală începe cu ce ține de folosința ta: pardoseala, finisajele interioare, închiderea cu tâmplărie, jardinierele și suporturile montate ulterior. Pentru acestea, articolul 30 alineatul (3) din Legea 196/2018 te obligă să menții proprietatea în stare bună, tehnic și funcțional, pe cheltuiala ta.

Două precizări schimbă des concluzia. Prima: actul de proprietate sau acordul de asociere pot descrie altfel părțile comune, iar ambele legi lasă loc acestei mențiuni. A doua: dacă un proprietar a încărcat balconul cu o închidere grea sau a modificat parapetul, iar stricăciunea vine de acolo, articolul 30 alineatul (5) îl obligă pe el să repare sau să plătească reparația. Orice modificare constructivă a părților comune cere acordul a două treimi din membrii asociației, al tuturor proprietarilor direct afectați și autorizație de construire, potrivit articolului 39 din aceeași lege.

Cine răspunde când cade o bucată de balcon

Regula este scurtă. Articolul 1.378 din Codul civil spune că proprietarul unui edificiu sau al unei construcții de orice fel repară prejudiciul cauzat „prin ruina lor ori prin desprinderea unor părți din ele”, dacă aceasta vine din lipsa de întreținere sau dintr-un viciu de construcție.

Textul are trei consecințe practice:

• Păgubitul nu trebuie să dovedească vina cuiva anume. Ajunge să arate prejudiciul, faptul că bucata s-a desprins din clădire și că desprinderea vine din lipsă de întreținere sau dintr-un defect de construcție. O expertiză făcută după incident servește tocmai la stabilirea cauzei.
• La bloc, „proprietarul” sunt de regulă toți proprietarii. Când se desprinde o parte din structură sau din fațadă, adică dintr-o parte comună, răspunderea privește colectivul proprietarilor. Articolul 1.382 adaugă că cei care răspund pentru aceeași faptă sunt ținuți solidar față de cel prejudiciat. Primul destinatar al cererii este, de regulă, asociația, care administrează părțile comune și fondurile lor.
• Obiectele de pe balcon au altă regulă. Un ghiveci, o jardinieră sau o unealtă care cade nu este „ruina edificiului”. Pentru ele se aplică articolul 1.376: răspunde, independent de culpă, cel care are lucrul în pază, adică de regulă locatarul apartamentului.

Răspunderea civilă nu exclude ancheta penală. În cazul din Sectorul 1, din iunie 2025, poliția a deschis un dosar pentru distrugere. Despăgubirea pentru mașină se cere însă separat, de la cei care răspund pentru clădire.

Dacă mașina ta are CASCO, asigurătorul plătește în condițiile poliței și apoi, potrivit articolului 2.210 din Codul civil, preia în limita sumei plătite drepturile tale împotriva celor răspunzători. Fără CASCO, trimiți asociației o notificare scrisă, cu fotografii, procesul-verbal al poliției și devizul. Dacă nu primești răspuns, poți merge în instanță.

Semnele că un balcon are o problemă

Betonul protejează armătura cât timp rămâne alcalin și compact. În timp, dioxidul de carbon din aer pătrunde în beton și îi scade alcalinitatea, proces numit carbonatare, iar apa și clorurile ajung până la oțel. Armătura ruginește, iar rugina ocupă un volum mai mare decât oțelul din care s-a format. Presiunea fisurează betonul și apoi îl desprinde, așa cum explică un curs de expertizare a structurilor din beton armat al Universității Politehnica Timișoara. Balconul e expus mai mult decât restul fațadei, pentru că primește ploaia direct și apa poate stagna pe placă. Un studiu finlandez despre panourile de fațadă și balcoanele din beton armat, publicat în 2021 în Nordic Concrete Research, a găsit că plăcile de balcon sunt printre elementele cele mai predispuse la coroziune vizibilă și că balcoanele se carbonatează mai repede decât fațadele. Niciun panou studiat nu avea, nici măcar la construcție, stratul minim de beton cerut peste armătură.

Din acest mecanism rezultă semnele pe care le poți vedea de jos, de obicei în ordinea aceasta:

1. fisuri fine și pete ocru sau ruginii pe fața de dedesubt a plăcii ori pe parapet;
2. fisuri mai late, care urmăresc linia barelor, cu rugină care iese la suprafață;
3. bucăți de beton care se desprind și lasă armătura la vedere.

Alte semne care pot fi observate de la distanță sunt un parapet deplasat, fisura la îmbinarea plăcii cu peretele, apa care băltește după ploaie, depunerile albe și tencuiala desprinsă. Dacă vezi astfel de semne, păstrează distanța și cere o evaluare.

Nu orice fisură înseamnă pericol. Mariana Garștea, directoarea Sixense România și președinta Asociației Profesionale pentru Monitorizare Geotehnică și Structurală, a explicat pentru Wall-Street.ro, în mai 2026, că fisurile trebuie deosebite după origine: produse de cutremur, de tasări diferențiate sau doar superficiale. Numai cele structurale afectează capacitatea de rezistență. Diferența o face un expert, nu o fotografie.

Câteva măsuri pe care le poți lua dintr-un loc sigur:

• privește balcoanele de deasupra ta din curte sau de pe trotuar, cu atenție la fața de dedesubt;
• fotografiază fisurile și petele vizibile dintr-un loc sigur și trimite imaginile datate asociației, pentru evaluare;
• dacă balconul nu prezintă semne de degradare, păstrează ghivecele și obiectele grele departe de margine;
• nu sta și nu parca sub un balcon care pierde bucăți până nu e pus în siguranță.

Primele 24 de ore după un incident

Dacă a căzut deja o bucată, ordinea pașilor contează mai mult decât vinovatul.

1. Siguranța. Ține oamenii departe de zona de sub balcon. Dacă mai pot cădea bucăți sau cineva a fost rănit, sună la 112. În cazul din Drobeta-Turnu Severin, pompierii au venit cu autoscară și echipaj SMURD.
2. Dovezile. Fotografiază locul, bucățile căzute, balconul din care s-au desprins și pagubele. Notează ora și martorii.
3. Asociația. Anunță în scris președintele și administratorul. Sesizarea scrisă contează: arată de când știa asociația.
4. Inspectoratul de Stat în Construcții. Articolul 421 din Codul urbanismului obligă utilizatorul construcției să sesizeze ISC în 24 de ore în cazul unui accident tehnic la o construcție aflată în exploatare. De regulă o face comitetul asociației; ca proprietar, poți trimite și tu sesizarea.
5. Primăria și Poliția Locală. Urmăresc disciplina în construcții pe teritoriul localității și aplică sancțiunile din aria lor (articolul 354 din Cod). În cazul din Sectorul 1, poliția a delimitat zona imediat după incident.
6. Asigurătorul. Dacă ai o poliță de locuință sau CASCO, anunță dauna în termenul din contract.

Punerea în siguranță nu trebuie să aștepte un proiect complet. Articolul 283 din Cod prevede că, la clădirile care prezintă un pericol public, constatat prin raport de expertiză tehnică, notă tehnică justificativă a unui expert atestat sau proces-verbal de calamitate, autorizația pentru lucrările de intervenție în primă urgență „se emite imediat”. Lucrările acestea sunt sprijiniri ale elementelor avariate, demolări parțiale și consolidări la structura de rezistență. Articolul 372 le definește ca lucrări care pun construcția în siguranță sau o desființează, atunci când stabilitatea ei e în pericol.

Ce trebuie să facă asociația

Legea pune siguranța blocului în sarcina proprietarilor, iar asociația este instrumentul prin care o exercită.

Urmărirea în timp. Articolul 55 alineatul (1) litera m) din Legea 196/2018 dă comitetului executiv atribuția de a asigura „urmărirea comportării în timp a construcției, pe toată durata de existență a acesteia”. Noul Cod spune același lucru: administrarea și mentenanța clădirii sunt obligația beneficiarului sau a utilizatorului (articolul 535), iar urmărirea pe parcursul exploatării face parte din mentenanță și semnalează defectele care cer reparații (articolul 533). Articolul 407 cere ca programul de urmărire să figureze în cartea tehnică a construcției și trimite la un ordin al ministrului pentru criterii și responsabilități. Urmărirea o fac experți tehnici atestați, diriginți de șantier, ingineri constructori sau arhitecți, după tipul clădirii.

Cartea tehnică. Este dosarul clădirii: proiectul, recepția, intervențiile și jurnalul evenimentelor. Garștea recomandă ca proprietarii să-l întrebe pe administrator dacă blocul are carte tehnică, dacă s-a făcut vreodată o inspecție sau o expertiză a structurii, dacă au existat modificări majore și dacă s-a făcut o verificare după cutremure sau după șantiere mari în vecinătate.

Expertiza. Orice intervenție la o construcție existentă se face pe baza unor documente prevăzute de lege. Articolul 438 din Cod enumeră studiile de diagnosticare, expertizele tehnice întocmite de experți atestați și, unde e cazul, auditul energetic. Pentru balcoane, expertiza stabilește cât de corodată e armătura, dacă placa mai poate fi reparată și ce soluție se alege: reparație locală, consolidare sau desființare și refacere. Dacă asociația amână, articolul 81 din Legea 196/2018 dă oricărui proprietar dreptul să contracteze, în nume și pe cheltuiala proprie, expertiza proprietății sale sau a proprietății comune.

Accesul în apartamente. Unele verificări se pot face doar din interior. Articolul 31 obligă proprietarul să permită accesul președintelui, al unui membru al comitetului, al administratorului și al unui specialist, cu un preaviz scris și motivat de 5 zile, iar în urgențe de 24 de ore. Cine refuză răspunde pentru pagubele produse celorlalți. Dacă lucrările îți strică ceva în apartament, asociația te despăgubește din fondul de reparații.

Decizia și banii. Lucrările se votează în adunarea generală, iar articolul 71 alineatul (2) obligă proprietarii să aprobe în fiecare an un fond de reparații, alimentat lunar, în avans. Fondul se poate folosi doar pentru consolidare, reabilitare termică, creșterea calității arhitecturale și repararea sau îmbunătățirea proprietății comune. Articolul 32 obligă proprietarii să ia măsuri de consolidare și de reabilitare a anvelopei, cu păstrarea aspectului unitar al clădirii.

Ce autorizații îți trebuie

Din 25 august 2026, lucrările de construcții se autorizează după Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, publicată în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026. Codul a abrogat Legea nr. 50/1991 și cea mai mare parte din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții (articolul 576), iar cererile depuse până la 24 august se soluționează după legea veche, așa cum explicăm în ghidul despre regulile de tranziție ale Codului. Pentru balcoane, regimul arată așa:

Lista lucrărilor fără formalități din articolul 299 nu cuprinde structura balconului. O reparație care atinge placa sau parapetul trece deci prin expertiză și autorizație. La clădirile monument istoric sau cu valoare arhitecturală, autorizația de primă urgență cere acordul scris al Ministerului Culturii, care se emite în cel mult 5 zile lucrătoare; după acest termen, acordul se consideră dat. Executarea fără autorizație este contravenție, potrivit articolului 357 din Cod, iar ISC și primăria pot opri lucrările (articolul 353).

Codul tratează închiderea balcoanelor ca pe o lucrare a întregului bloc: articolul 294 trece „închiderea în mod unitar a logiilor și balcoanelor” din locuințele colective printre lucrările pe notificare. Pentru balconul închis demult, pe cont propriu, discuția e alta, inclusiv despre impozit. O găsești în articolul despre balcoanele închise și impozitul dublu.

Cine plătește și cum se împart banii

Pentru structură și fațadă plătesc toți proprietarii. Articolele 84 și 85 din Legea 196/2018 trec cheltuielile de întreținere, reparații și consolidare la părțile comune, între care structura de rezistență și fațadele, în categoria celor repartizate pe cota-parte indiviză. Potrivit articolului 2 litera l), cota-parte este raportul dintre suprafața utilă a apartamentului și suma suprafețelor utile din bloc. Contează deci mărimea apartamentului, nu etajul, iar proprietarul de la parter plătește și pentru balconul de la etajul 8.

Câteva repere de cost:

• Expertiza. O expertiză structurală a unui bloc costa peste 10.000 de euro, după ofertele strânse de Europa Liberă în 2023. Proprietarii blocului OD3 din Drumul Taberei au plătit 30.000 de euro în 2017. O evaluare limitată la balcoane are alt obiect și alt preț, așa că cereți oferte scrise cu obiectul expertizei, numărul de sondaje și termenul.
• Exemplu de calcul. La pragul de 10.000 de euro, un bloc cu 40 de apartamente de aceeași suprafață ar plăti câte 250 de euro pe apartament. Același bloc, cu 80 de apartamente, ar ajunge la 125 de euro.
• Lucrările. Refacerea unei plăci, înlocuirea parapetelor sau desființarea balcoanelor se oferă pe deviz, după soluția din expertiză. Nu există un preț de referință publicat care să poată fi folosit pentru toate blocurile.

În Tineretului, ISC a pus în sarcina asociației expertizarea tuturor balcoanelor. Primăria a anunțat că intervine abia după reclamațiile locatarilor, iar lucrările, programate să înceapă în săptămâna următoare, urmau să fie plătite tot de ei. Asta e regula generală: primăria plătește doar prin programele publice descrise mai jos sau pentru clădirile care îi aparțin. Articolul 303 din Cod îi permite să desființeze, în regim de urgență, numai construcțiile proprietate a unității administrativ-teritoriale aflate în stare avansată de degradare, nu blocurile private.

Bani publici: reabilitarea termică și programul seismic

Reabilitarea termică. Ordonanța de urgență nr. 18/2009 privind creșterea performanței energetice a blocurilor de locuințe nu finanțează doar polistirenul. La articolul 4 alineatul (8) litera a), printre lucrările conexe eligibile figurează „repararea elementelor de construcție ale fațadei care prezintă potențial pericol de desprindere”. Condiția este ca lucrarea să fie justificată tehnic în expertiza tehnică și, după caz, în auditul energetic. Finanțarea e stabilită la articolul 13:

Pentru un bloc care așteaptă anveloparea, asta e o miză concretă: dacă expertiza arată că balcoanele pot pierde bucăți, refacerea lor poate intra în proiect ca lucrare conexă, cu cota asociației de minimum 10%. Ordinea contează însă. Europa Liberă arăta în 2023 că mii de blocuri au fost anvelopate fără o verificare a structurii. O fațadă renovată peste o placă corodată ascunde problema, nu o rezolvă.

Riscul seismic. Pentru blocurile încadrate în clase de risc seismic există programul național din Legea nr. 212/2022 privind unele măsuri pentru reducerea riscului seismic al clădirilor, cu un subprogram dedicat clădirilor multietajate de locuit. Codul adaugă că lucrările de consolidare la clădirile din clasa I de risc seismic care prezintă pericol public se autorizează în regim de urgență, fără taxe. În București, AMCCRS publică lista imobilelor expertizate. Cum o citești și ce documente ceri explicăm în ghidul despre riscul seismic în București.

Primăria, ISC și sancțiunile

Când asociația nu face nimic, legea are pârghii, deși nu foarte mari. Articolul 102 din Legea 196/2018 stabilește contravențiile și cine le constată:

Al doilea instrument e impozitul. Articolul 489 alineatul (5) din Codul fiscal permite consiliului local să majoreze cu până la 500% impozitul pe clădirile și terenurile neîngrijite din intravilan. Criteriile se stabilesc prin hotărâre de consiliu local, iar clădirile vizate se nominalizează prin hotărâri individuale, după adresă. Măsura se aplică de la caz la caz și presupune ca primăria să fi adoptat criteriile.

Asigurările: ce acoperă și ce nu

PAD-ul nu acoperă degradarea. Polița obligatorie de locuință acoperă trei riscuri: cutremurul, alunecările de teren și inundațiile, cu o primă fixă de 50 sau de 130 de lei pe an, în funcție de tipul construcției, potrivit PADROM. Un balcon care cade din cauza coroziunii nu intră în niciunul dintre ele.

Polița facultativă poate acoperi pagubele produse altora. Pentru pagubele produse vecinilor sau trecătorilor e nevoie de o „clauză dedicată de răspundere civilă legală față de terțe persoane”, cum explica Alina Bărbulescu, de la Uniunea Națională a Societăților de Asigurare și Reasigurare (UNSAR), pentru Europa Liberă, în mai 2024. Verifică trei lucruri în contract: dacă există clauza, ce limită are și ce excluderi conține. Uită-te mai ales la pagubele legate de lipsa de întreținere sau de lucrările neautorizate.

Pentru păgubit. Proprietarul mașinii lovite poate folosi CASCO-ul propriu, iar asigurătorul se întoarce apoi împotriva celor care răspund pentru clădire. Fără CASCO, cererea se îndreaptă direct către asociație și proprietari, pe articolul 1.378 din Codul civil.

Dacă stai cu chirie

Chiriașul nu plătește reparațiile structurii și nu răspunde pentru ruina clădirii. Articolul 1.788 din Codul civil obligă proprietarul care închiriază să facă toate reparațiile necesare ca locuința să rămână folosibilă. În sarcina chiriașului rămân doar reparațiile locative, cele care vin din folosința obișnuită (articolul 1.802). Dacă proprietarul, deși anunțat, nu începe reparațiile care îi revin, chiriașul le poate face și recupera sumele, cu dobândă. În caz de urgență, îl poate anunța și după ce a început lucrarea.

În practică, dacă vezi rugină și fisuri la balcon sau dacă asociația îl închide pentru lucrări, anunță în scris proprietarul și păstrează mesajele. Articolul 1.789 îl obligă să-ți asigure folosința liniștită și utilă a locuinței. O ajustare a chiriei pe durata lucrărilor se negociază, iar acordul trebuie scris. Față de asociație, proprietarul rămâne răspunzător chiar dacă locuința e închiriată (articolul 30 alineatul (6) din Legea 196/2018). Pentru partea de buget a unei mutări, inclusiv preavizul și garanția, vezi calculul costurilor unei mutări în chirie.

Dacă vrei să cumperi într-un bloc vechi

Starea balcoanelor spune multe despre cât de bine e administrat blocul și ce cheltuieli te așteaptă. Înainte de avans, verifică:

• Fațada, de jos. Fața de dedesubt a balcoanelor de la etajele superioare: pete de rugină, beton căzut, armătură la vedere, plase de protecție montate provizoriu.
• Procesele-verbale ale adunărilor generale din ultimii doi-trei ani. Ce lucrări s-au votat, ce expertize s-au comandat, dacă au existat sesizări sau controale ISC.
• Fondul de reparații și datoriile. Cât e în fond, ce cotă lunară plătește apartamentul și dacă există restanțe la bloc. Cere adeverința de plată de la asociație.
• Programul de reabilitare. Dacă blocul e înscris, întreabă ce cotă îi revine apartamentului din cel puțin 10% contribuția asociației și dacă proiectul cuprinde și repararea elementelor de fațadă.
• Riscul seismic. În București, verifică lista AMCCRS și cere expertiza, dacă există. Europa Liberă nota în 2023 că bulina roșie poate face un apartament cu 20–30% mai ieftin decât unul identic fără ea.
• Balconul apartamentului. Ce închidere are, cine a făcut-o și cu ce acte. Pe litoral, unde aerul sărat grăbește coroziunea, lista e mai lungă; o găsești în ghidul despre ce verifici la balcon și la clădire pe litoral.

Pentru o comparație mai largă între blocurile vechi și cele noi, inclusiv costurile de după mutare, vezi apartamentul cu 2 camere în bloc nou sau vechi.

Ce faci, pe situații

Dicționar pe scurt

• Parte comună. Element al clădirii deținut de toți proprietarii: structura, fațadele, acoperișul, terasele, scara.
• Cotă-parte indiviză. Proporția fiecărui apartament din părțile comune. După ea se împart cheltuielile pentru reparații și consolidare.
• Fond de reparații. Banii strânși lunar, în avans, pentru lucrările la proprietatea comună. Adunarea generală e obligată să-l aprobe anual.
• Expert tehnic atestat. Specialistul care evaluează starea unei construcții și propune soluția. Fără expertiză nu se autorizează o intervenție la structură.
• Urmărirea comportării în timp. Observarea periodică a clădirii, ca degradările să fie prinse din timp. La bloc, e atribuția comitetului executiv.
• Carte tehnică. Dosarul clădirii, cu proiectul, recepția și jurnalul intervențiilor.
• Intervenție în primă urgență. Lucrarea care pune în siguranță o construcție periculoasă: sprijinire, demolare parțială, consolidare. Se autorizează imediat.
• Anvelopare. Izolarea termică a pereților exteriori, a teraselor și a tâmplăriei. Nu înseamnă consolidare.
• Ruina edificiului. Termenul din Codul civil pentru prăbușirea unei construcții sau desprinderea unor părți din ea.

Următorul pas, cu Lacheie.ro

Dacă vrei să te muți și nu vrei să moștenești problemele unui bloc neîngrijit, poți publica gratuit o cerere pe Lacheie.ro. Scrie zona, bugetul și ce contează pentru tine, de pildă un bloc reabilitat sau o clădire nouă. Proprietarii și agențiile îți pot răspunde cu oferte potrivite.

Dacă vinzi sau închiriezi un apartament într-un bloc vechi, transparența te ajută: spune în anunț ce lucrări s-au făcut și ce s-a votat, ca să atragi cumpărători care au citit deja procesele-verbale. Pe pagina pentru proprietari găsești pachetele, cu o singură plată: 29 de lei pentru 30 de zile, 49 de lei pentru 75 de zile sau 69 de lei până la retragerea anunțului, fără comision.

Întrebări frecvente

Trebuie să plătesc și eu reparația balconului vecinului de la etajul 8?

Da, dacă se repară placa sau parapetul, care țin de structura și fațada comune. Cheltuiala se împarte pe cota-parte a fiecărui apartament, inclusiv pentru parter. Nu plătești însă pentru ce a adăugat vecinul: închiderea, finisajele, jardinierele sau stricăciunile pe care le-a produs el.

Poate asociația să-mi intre în apartament ca să verifice balconul?

Da, cu un preaviz scris și motivat de 5 zile, iar în urgențe de 24 de ore, atunci când elementul comun se poate inspecta sau repara doar din apartamentul tău. Refuzul se amendează cu 500–3.000 de lei, iar cine refuză răspunde pentru pagubele produse vecinilor.

Blocul a fost anvelopat. Mai trebuie verificate balcoanele?

Da. Anveloparea izolează termic, dar nu verifică armătura din placă și nu o repară. Ordonanța 18/2009 permite repararea elementelor de fațadă care se pot desprinde doar dacă expertiza o justifică. Un bloc anvelopat fără o asemenea constatare poate avea balcoane degradate sub finisajul nou.

Asociația refuză să comande o expertiză. Ce pot face?

Poți contracta tu o expertiză a proprietății comune, pe banii tăi, cu un expert tehnic atestat. Cu raportul în mână, poți sesiza ISC, primăria sau Poliția Locală. Neluarea măsurilor de siguranță de către asociație se amendează cu 200–1.000 de lei, iar consiliul local poate majora impozitul unei clădiri neîngrijite cu până la 500%.

Cât de repede se pot face lucrările dacă balconul e periculos?

Pentru o construcție care prezintă pericol public, autorizația pentru lucrările de primă urgență se emite imediat, pe baza unei expertize, a unei note tehnice a unui expert atestat sau a unui proces-verbal de calamitate. La monumente și la clădirile cu valoare arhitecturală, acordul Ministerului Culturii vine în cel mult 5 zile lucrătoare; dacă nu vine, se consideră dat.

Primăria poate demola balcoanele unui bloc privat fără acordul proprietarilor?

Codul îi permite primăriei să desființeze în urgență doar construcțiile degradate care aparțin localității. La un bloc privat, soluția o stabilește expertiza, iar decizia și costul rămân ale proprietarilor. Autoritățile au pârghii, nu iau locul asociației: ISC poate cere prin actul de control expertizarea balcoanelor, iar primăria poate sancționa și poate majora impozitul.

Mi-a căzut ghiveciul de pe balcon pe o mașină. Cine plătește?

Tu, ca persoană care avea ghiveciul în pază, indiferent de vină, potrivit articolului 1.376 din Codul civil. Dacă ai o poliță facultativă de locuință cu clauză de răspundere civilă față de terți, paguba poate fi acoperită în limita din contract. PAD-ul nu acoperă astfel de pagube.

Material informativ, nu consultanță juridică sau fiscală. Informațiile reflectă situația verificată la 15 noiembrie 2026.