Autorizația de construire atacată în instanță: ce riscă cumpărătorul unui apartament nou

Ideile principale

• La 5 noiembrie 2026, Curtea de Apel București a respins definitiv recursul Primăriei Capitalei în procesul pentru anularea autorizației de construire a unui ansamblu de 221 de apartamente din Floreasca.
• Procesele de acest tip au durat aproape trei ani: dosarele au numere din 2023, iar deciziile definitive au venit în 2025 și 2026, toate în favoarea dezvoltatorului în cazurile publicate la bursă.
• O autorizație atacată nu este o autorizație anulată: lucrările se opresc doar dacă instanța dispune suspendarea, iar o hotărâre de suspendare se aplică imediat.
• Chiar dacă autorizația este anulată după ce clădirea a fost ridicată, noul Cod permite instanței să mențină construcția, dacă o expertiză arată că respectă legea și regulile urbanistice.
• O autorizație individuală se atacă, de regulă, în cel mult un an de la emitere, dar planurile urbanistice pe care se sprijină pot fi contestate oricând.
• Înainte de avans, verifică portalul instanțelor, rapoartele dezvoltatorului la bursă, dacă e listat, și cere în contract restituirea banilor dacă autorizația este suspendată sau anulată.

Pentru cine cumpără un apartament pe plan în București, o autorizație de construire atacată în instanță este un risc real, dar nu unul care se termină automat cu pierderea banilor. La 5 noiembrie 2026, Curtea de Apel București a respins ca nefondat recursul Municipiului București și al primarului general în procesul prin care se cerea anularea și suspendarea autorizației pentru proiectul One Floreasca Sunset, potrivit raportului curent nr. 57/2026 transmis Bursei de Valori București. Hotărârea este definitivă, iar autorizația rămâne în vigoare.

Cazul arată ce înseamnă, concret, un astfel de proces: cine atacă, cât durează, ce se întâmplă cu șantierul și ce poate face cumpărătorul ca să nu ajungă prins la mijloc. Ghidul de față explică regulile care se aplică oricărui proiect, nu doar acestuia, și ce verifici înainte de primul avans.

Ce a decis instanța la 5 noiembrie 2026

Prin decizia nr. 3699 din 5 noiembrie 2026, pronunțată în dosarul nr. 31080/3/2023, Curtea de Apel București a respins recursul formulat de Municipiul București și de primarul general împotriva sentinței Tribunalului București. Tribunalul respinsese cererile de anulare și de suspendare a autorizației de construire pentru One Floreasca Sunset, dezvoltat de Sunset Lake Investiții SRL, filială a One United Properties.

Proiectul are 221 de apartamente și o valoare brută de dezvoltare estimată la 135 de milioane de euro, iar terenul a fost cumpărat în 2026, potrivit Economica.net. Compania a anunțat decizia piețelor de capital la 10 noiembrie, fiindcă, fiind listată, trebuie să raporteze evenimentele importante.

„Definitivă” înseamnă că hotărârea nu mai poate fi atacată prin căile obișnuite și produce efecte imediat. Pentru cumpărători, consecința practică este că autorizația proiectului nu mai poate fi anulată pe motivele judecate în acest dosar.

De unde vin procesele: autorizațiile atacate în 2023

Procesele nu au apărut întâmplător. În octombrie 2023, Primăria Capitalei, condusă atunci de Nicușor Dan, a atacat în instanță 28 de autorizații de construire emise de Primăria Sectorului 2 pe baza PUZ-ului sectorului, aprobat la 13 august 2020, potrivit HotNews. Primăria invoca densificarea excesivă și construirea pe spații verzi. Printre cele 11 companii vizate se afla și Sunset Lake Investiții, iar dosarul soluționat acum are număr din 2023.

Primarul general de atunci spunea că sunt atacate doar clădirile de o anumită dimensiune, nu supraetajările caselor, și că investitorii care continuă lucrările o fac pe propria răspundere. Poziția pune exact problema cumpărătorului: dacă dezvoltatorul își asumă riscul, cumpărătorul care plătește avans și-l asumă odată cu el.

O primărie poate ataca un act emis de altă autoritate dacă se consideră vătămată, potrivit Legii contenciosului administrativ nr. 554/2004 (art. 1 alin. (8)). Tot legea permite autorității care a emis un act nelegal să ceară ea însăși instanței constatarea nulității, atunci când actul nu mai poate fi revocat (art. 1 alin. (6)).

Cum s-au terminat procesele publicate la bursă

Fiindcă dezvoltatorul este listat, deciziile apar în rapoarte publice. Toate cele cunoscute din seria litigiilor cu Primăria Capitalei s-au încheiat în favoarea lui:

Miza pentru cumpărători a fost mare. One Lake District, de exemplu, are 2.076 de apartamente, iar autorizația lui fusese anunțată în februarie 2023, potrivit G4Media. Procesul pentru anularea ei a început în același an și s-a încheiat definitiv după mai bine de trei ani.

Rezultatele nu garantează nimic pentru alte proiecte. Fiecare dosar se judecă pe documentele lui, iar rapoartele companiei arată doar soluțiile, nu motivările.

Cronologia: de la PUZ la deciziile definitive

Cronologia arată de ce contează data la care plătești: un cumpărător care a semnat în 2023 a trăit întreaga perioadă de incertitudine, iar unul care semnează după decizia definitivă cumpără cu riscul acelui dosar închis.

Cine plătește când primăria pierde

Procesele pierdute nu sunt gratuite pentru autorități. Un dezvoltator căruia Primăria Capitalei i-a refuzat în 2023 prelungirea unei autorizații a obținut în instanță obligarea primăriei să o emită, cu penalități, iar decizia a rămas definitivă în februarie 2025. Ulterior, dezvoltatorul a cerut despăgubiri de 7.261.905,38 lei pentru 12 luni de blocaj, în solidar de la primărie și de la fostul primar general, potrivit Fanatik; dosarul de daune era în curs în ianuarie 2026.

Răspunderea personală este prevăzută de lege: cererile pot fi îndreptate și împotriva persoanei care a emis actul sau a refuzat nejustificat o cerere, dacă se cer despăgubiri, iar aceasta poate fi obligată solidar cu autoritatea (art. 16 din Legea nr. 554/2004). Pentru cumpărător, lecția este simetrică: un proces poate întârzia proiectul în ambele direcții, iar costul întârzierii ajunge, în final, în termenele de predare și în prețuri.

Cât durează un astfel de proces

Dosarele din tabel au numere din 2023, iar deciziile definitive au venit în mai 2025, februarie, mai și noiembrie 2026. Pentru un cumpărător, asta înseamnă că riscul juridic poate rămâne deschis doi–trei ani, adică aproape cât durează construcția unui bloc.

Noul Cod al urbanismului, în vigoare din 25 august 2026, încearcă să scurteze drumul. Forma promulgată prevede completuri specializate în urbanism la tribunale și curți de apel, care judecă „cu celeritate” (art. 365), și termene de judecată de cel mult 15 zile calendaristice atunci când actul atacat a fost suspendat (art. 362 alin. (2)). Până la constituirea completurilor specializate, judecă secțiile de contencios existente.

Suspendarea: când se oprește șantierul

Un proces împotriva autorizației nu oprește singur lucrările. Șantierul se oprește doar dacă instanța dispune suspendarea executării autorizației. Legea nr. 554/2004 prevede două căi:

• Suspendarea până la judecata în fond (art. 14): se poate cere în cazuri bine justificate și pentru prevenirea unei pagube iminente, odată cu plângerea prealabilă adresată autorității.
• Suspendarea până la soluția definitivă (art. 15): se cere prin acțiunea de anulare sau separat, până la judecata în fond.

Hotărârea de suspendare este executorie de drept: se aplică imediat, chiar dacă este atacată. Pentru cumpărător, o suspendare înseamnă întârziere, iar contractul trebuie să spună ce se întâmplă atunci. În cazul One Floreasca Sunset, instanțele au respins și cererea de suspendare.

Anularea: ce se întâmplă cu o clădire deja ridicată

Cea mai mare teamă a cumpărătorului este anularea autorizației după ce blocul a fost construit. Noul Cod răspunde direct, la art. 364: în cazul construcțiilor realizate pe baza unei autorizații anulate de instanță, instanța poate dispune, la cererea titularului autorizației, menținerea construcțiilor, dacă au fost realizate conform legii și regulilor urbanistice aplicabile și dacă respectă cerințele fundamentale de calitate. Pentru asta, instanța dispune o expertiză tehnică.

Menținerea nu este automată. Dacă expertiza arată încălcări, rămân aducerea la conformitate sau desființarea, iar costurile și întârzierile se transmit, de regulă, cumpărătorilor care au plătit deja. Legea contenciosului mai adaugă un risc: când o autoritate cere constatarea nulității propriului act, instanța se poate pronunța, la cerere, și asupra actelor civile încheiate pe baza lui, inclusiv asupra efectelor lor civile (art. 1 alin. (6) din Legea nr. 554/2004). Contractele de vânzare pot ajunge astfel în discuție, dacă cineva o cere.

Autorizația sau PUZ-ul: ce se poate ataca și până când

Termenele diferă după tipul actului. Pentru actele individuale, art. 11 din Legea nr. 554/2004 prevede ca regulă un termen de 6 luni. Începutul termenului depinde de situație, de exemplu de răspunsul la plângerea prealabilă. Pentru motive temeinice, limita este de un an calculat de la reperul legal aplicabil, cum ar fi comunicarea actului sau data la care persoana a luat cunoștință de el. Legea contenciosului administrativ, art. 7 și 11 Actele administrative cu caracter normativ, cum sunt PUG-urile și PUZ-urile, pot fi atacate oricând.

De aceea, pentru un proiect început de câțiva ani, riscul mai mare poate veni din planul urbanistic, nu din autorizație. Un exemplu recent este anularea PUG-ului din Timișoara, care a pus sub semnul întrebării certificatele emise pe baza lui.

Cum verifici dacă proiectul are probleme

Nu ai nevoie de avocat pentru primele verificări:

1. Portalul instanțelor. Pe portal.just.ro poți căuta dosare după numele părții. Caută societatea care semnează contractul, nu brandul comercial, și primăria care a emis autorizația.
2. Rapoartele la bursă, dacă dezvoltatorul este listat. Emitenții raportează evenimentele importante în baza Legii nr. 24/2017 și a regulamentului ASF nr. 5/2018, cum arată rapoartele citate mai sus.
3. Autorizația și certificatul de urbanism. Cere copia autorizației, cu data emiterii și cu PUZ-ul sau PUD-ul pe care se sprijină. Cere și datele publicității autorizației și ale eventualei plângeri prealabile. Aceste repere ajută avocatul să stabilească termenul aplicabil.
4. Întrebarea directă. Cere vânzătorului o declarație scrisă că nu există litigii privind autorizația sau planul urbanistic și pune-o în promisiune.
5. Cartea funciară. Extrasul arată cine deține terenul și ce sarcini are. Un proces împotriva autorizației se poartă între primării și dezvoltator, deci verifică separat portalul instanțelor.

Pentru verificările generale ale unui proiect pe plan, inclusiv identitatea societății care vinde, vezi ghidul pentru proiectele rezidențiale reluate. Dacă blocul este deja terminat, verificările de la recepție și predare sunt în ghidul despre predarea unui apartament nou în București.

Ce ceri în contract înainte de avans

Riscul juridic se gestionează prin clauze, nu prin încredere. Înainte de primul avans, cere în promisiunea de vânzare:

• Declarația despre litigii, cu obligația vânzătorului de a te anunța în scris, într-un termen scurt, dacă autorizația sau planul urbanistic este atacat.
• Dreptul de a te retrage, cu restituirea integrală a avansului, dacă autorizația este suspendată sau anulată sau dacă lucrările se opresc mai mult de un număr de luni stabilit.
• Termenul de predare legat de evenimente: ce se întâmplă cu penalitățile dacă suspendarea întârzie șantierul.
• Plățile eșalonate după stadiul real, nu după calendar.
• Garanții pentru avans, acolo unde legea și banca le permit.

Detaliile despre rezervare, avans și notarea promisiunii sunt în același ghid despre verificările înainte de avans.

Întrebările pe care le pui dezvoltatorului

Răspunsurile scrise la aceste întrebări îți spun cât de expus ești:

1. Care este numărul și data autorizației de construire și cine a emis-o?
2. Pe ce document urbanistic se sprijină (PUG, PUZ, PUD) și când a fost aprobat?
3. Există vreun dosar în instanță privind autorizația, PUZ-ul sau terenul? Care sunt numerele lor?
4. S-a cerut sau s-a dispus suspendarea autorizației în vreunul dintre ele?
5. Ce se întâmplă cu avansul meu dacă lucrările se opresc prin hotărâre judecătorească?
6. Ce societate semnează contractul și ce legătură are cu titularul autorizației?
7. În ce stadiu este șantierul și când este programată recepția?

Un răspuns evaziv la întrebarea 3 este el însuși o informație. Dacă dezvoltatorul este listat, compară răspunsurile cu rapoartele lui publice.

Dacă ai deja antecontract și apare un proces

Nu intra în panică și nu opri plățile unilateral, fiindcă poți încălca chiar tu contractul. Pașii raționali:

• Află numărul dosarului și stadiul lui pe portalul instanțelor: există o cerere de suspendare? A fost admisă?
• Citește ce spune contractul despre litigii, întârzieri și retragere.
• Cere dezvoltatorului, în scris, informații despre proces și despre efectul lui asupra termenului de predare.
• Dacă vei lua credit, întreabă banca dacă finanțează un imobil cu autorizația contestată și ce documente cere.
• Pentru decizia de a rămâne sau de a ieși din contract, cere sfatul unui avocat pe documentele tale.

Ce faci, pe situații

Ce urmează

În Capitală, dosarele deschise în 2023 se închid pe rând, iar pentru proiectele din tabel deciziile definitive au venit deja. În același timp, autorizarea din București trece de la sectoare la Primăria Generală de la 1 noiembrie 2028, potrivit art. 584 din Cod, iar disputa dintre primărie și arhitecți despre avizare continuă. Am descris-o în dosarul despre autorizațiile de construire din București.

Pentru cumpărător, concluzia rămâne aceeași: riscul juridic nu se vede în showroom, ci în documente.

Dicționar

• Contencios administrativ: judecata actelor emise de autorități, la secțiile specializate ale tribunalelor și curților de apel.
• Act administrativ individual: actul adresat unei persoane sau unui proiect, cum este autorizația de construire.
• Act administrativ normativ: actul cu reguli generale, cum sunt PUG-ul și PUZ-ul.
• Suspendare: oprirea temporară a efectelor actului atacat, până la judecata în fond sau până la soluția definitivă.
• Anulare: desființarea actului de către instanță, pentru nelegalitate.
• Recurs: calea de atac împotriva hotărârii primei instanțe în aceste procese.
• Hotărâre definitivă: hotărârea care nu mai poate fi atacată pe căile obișnuite.
• Raport curent: anunțul prin care o companie listată informează piața despre un eveniment important.

Următorul pas, cu Lacheie.ro

Dacă vrei un apartament nou fără să pariezi pe procese, publică gratuit o cerere pe Lacheie.ro și spune explicit ce accepți: bloc finalizat, recepționat sau în construcție. Proprietarii și agențiile îți pot răspunde cu oferte potrivite. Poți compara apoi cu apartamentele de vânzare din București.

Agențiile care vând proiecte noi găsesc cererile clienților pe pagina pentru agenții.

Întrebări frecvente

Ce înseamnă că o autorizație de construire este atacată în instanță?

Că cineva, de exemplu o primărie sau un vecin, a cerut instanței de contencios administrativ anularea ei. Până la o hotărâre, autorizația produce efecte, iar lucrările pot continua. Se opresc doar dacă instanța dispune suspendarea, care se aplică imediat.

Pot pierde apartamentul dacă autorizația este anulată?

Nu automat. Noul Cod permite instanței să mențină construcția, la cererea titularului autorizației, dacă o expertiză arată că respectă legea și regulile urbanistice. Dacă nu le respectă, urmează aducerea la conformitate sau desființarea. Când autoritatea emitentă cere constatarea nulității, instanța poate analiza, la cerere, și contractele încheiate pe baza actului.

Cât timp poate fi atacată o autorizație de construire?

De regulă, în 6 luni. Pentru motive temeinice, art. 11 prevede o limită de un an de la reperul legal aplicabil. Într-un caz concret, verifică datele comunicării, publicității și, când este cazul, ale plângerii prealabile. Planurile urbanistice, fiind acte normative, pot fi atacate oricând.

De unde știu dacă proiectul în care cumpăr are procese?

Caută pe portal.just.ro dosarele societății care vinde și ale primăriei emitente, citește rapoartele la bursă dacă dezvoltatorul este listat și cere o declarație scrisă despre litigii în promisiunea de vânzare.

Cine a câștigat procesele dintre Primăria Capitalei și ONE?

În cazurile raportate public la bursă (One Peninsula, One Lake Club, One Lake District, One Floreasca Sunset) și în cazul One Floreasca Towers, instanțele au respins cererile primăriei, iar hotărârile sunt definitive. Rezultatul nu se transferă automat la alte proiecte.

Merită să cumpăr într-un proiect cu autorizația contestată?

Depinde de cât risc accepți și de contract. Dacă ai o clauză de retragere cu restituirea integrală a avansului și plătești după stadiul real al lucrărilor, riscul se reduce. Fără astfel de clauze, banii tăi depind de un proces care poate dura doi–trei ani.

Material informativ, nu consultanță juridică sau fiscală. Informațiile reflectă situația verificată la 12 noiembrie 2026.